Kredyt hipoteczny - jakich dokumentów będzie wymagał bank?

Opublikowano: 10 Kwi 2020 Agnieszka Kłak 18 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Co to jest kredyt hipoteczny? 

Kredyt hipoteczny to kredyt bankowy, długoterminowy. Zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka. Hipotekę ustanawia się na rzecz banku, który udzielił  kredytu długoterminowy. Ustanowienie hipoteki przeprowadzone jest na podstawie prawa użytkowania wieczystego oraz na podstawie prawa własności nieruchomości. Ustanowienie hipoteki oznacza, że w momencie zaprzestania spłacania zobowiązania przez kredytobiorcę, bank ma prawo do przejęcia nieruchomości.

Rodzaje dokumentów do kredytu hipotecznego

Bank przed udzielaniem kredytu hipotecznego musi mieć pewność, że kredytobiorca będzie wiarygodnym i rzetelnym dłużnikiem. Sprawdza zdolność kredytową oraz historię kredytową w BIK na podstawie dokumentów. Przed przedstawieniem kredytobiorcy decyzji o udzieleniu kredytu hipotecznego bank weryfikuje klienta pod względem zdolności kredytowej oraz możliwości zmniejszenia ryzyka kredytowego. Proces ten odbywa się na podstawie analizy całego wniosku kredytowego, w tym na podstawie analizy dokumentów kredytobiorcy. Wśród potrzebnych zaświadczeń i pism do kredytów hipotecznych składanych w bankach wraz z wnioskiem kredytowym zaliczamy:

• dokumenty potwierdzające tożsamość kredytobiorcy;
• dokumenty dochodowe, potrzebne do oszacowania zdolności kredytowej;
• dokumenty związane z nieruchomością, na której będzie ustanawiana hipoteka.

Dokumenty potwierdzające tożsamość klienta 

Klient przedstawiając dokumenty osobowe potwierdza, że jest tym za kogo się podaje.

Obywatel Polski starający się o takie zobowiązanie musi złożyć wraz z wnioskiem o kredyt hipoteczny kopię dowodu tożsamości oraz, w przypadku niektórych banków, drugiego dokumentu ze zdjęciem.

Obcokrajowiec starający się o kredyt musi przedstawić: paszport, drugi dokument ze zdjęciem, dokument potwierdzający prawo stałego pobytu na terenie Polski, raport kredytowy z zagranicznego biura informacji kredytowej (odpowiednik polskiego BIK). 

Dokumenty do wyliczenia zdolności kredytowej

Poniżej przedstawiamy rodzaje źródeł dochodu i związane z nimi rodzaje dokumentów, jakie banki wymagają do kredytu hipotecznego. 

Umowa o pracę, powołanie, mianowanie

• zaświadczenie o dochodach, 
• wpływy wynagrodzenia za okres min. 3 miesiący albo 6 miesięcy, 
• umowa o pracę wraz z aneksami. 

Umowa zlecenie i dzieło

• oświadczenie o uzyskiwanych dochodach z tytułu umów cywilnoprawnych,
• zaświadczenie o dochodach,
• potwierdzona deklaracja podatkowa PIT za zeszły rok kalendarzowy,
• inne dokumenty poświadczające zarobki z ostatnich 12 miesięcy (umowy, rachunki i inne).

Jeżeli chodzi o dokumenty zaświadczające o wysokości dochodów, to w każdym przypadku najbezpieczniejszym i najbardziej wiarygodnym dla banku źródłem informacji będzie wyciąg z naszego konta bankowego.

Działalność gospodarcza

Rodzaj dokumentów, zależy od tytułu zobowiązań podatkowych, czyli mówiąc prościej: od tego w jaki sposób klient rozlicza się z urzędem skarbowym. Inne dokumenty będą wymagane dla osób rozliczających się na podstawie ryczałtu a inne dla posiadaczy KPIR; korzystając z pomocy agenta kredytowego bez problemu kredytobiorca uzyska listę potrzebnych dokumentów.

W przypadku przedsiębiorców rozliczających się ryczałtem bank będzie wymagał przedłożenia zeznania podatkowego PIT 28 za ostatni rok. Obowiązkowe też będzie dostarczenie dokumentów zaświadczających o wysokości przychodów ewidencjonowanych w ostatnim roku.

Jeżeli zaś idzie o przedsiębiorców, rozliczających się według księgi przychodów i rozchodów to tutaj niezbędnym dokumentem podatkowym za ostatnie 12 miesięcy będzie PIT 36. Banki biorą też pod uwagę średnie miesięczne dochody w ciągu ostatniego roku.

Generalnie banki wymagają od przedsiębiorców podstawowego zestawu dokumentów:

• obligatoryjnie wymagane będzie wydruk z ewidencji CEIDG albo KRS, 
• zaświadczenie z urzędu skarbowego oraz z ZUS o braku zaległości wobec tych instytucji,
• formularz dla osób prowadzących działalność gospodarczą udostępniony przez bank.

Renta, świadczenia przedemerytalne, emerytura

• dokument poświadczający prawo do świadczenia, w przypadku renty również czas, na jaki została przyznana,
• poświadczenie wypłaty świadczenia za ostatni okres np. wyciąg z rachunku bankowego. 

Kontrakt menedżerski/ wojskowy/ sportowy 

• oświadczenie o uzyskiwanych dochodach,
• zaświadczenie o dochodach,
• dokument kontraktu.

Kontrakt marynarski 

• książka żeglarska (kopie stron wskazanych przez bank),
• umowa lub kontrakt marynarski; 
• wpływy z tytułu kontraktu na rachunek bankowy. 

Dochody z tytułu posiedzeń Rad Nadzorczych lub/i Zarządu

• zaświadczenie o dochodach,
• umowa spółki (aneksy, załączniki),
• uchwała zgromadzenia wspólników,
• deklaracja podatkowa za ostatni rok.

Dokumenty dotyczące nieruchomości

Zależą od rodzaju inwestycji, na jaką klient chce zaciągnąć zobowiązanie. 

Kupno działki

Ważnym elementem dokumentacji będzie akt notarialny potwierdzający prawo własności zbywcy. Oprócz tego wymagany jest wypis oraz wyrys z ewidencji gruntów [ważność 3 – 6 miesięcy], a także wypis z aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z informacją o przeznaczeniu terenu pod zabudowę mieszkaniową lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu/warunkach zabudowy potwierdzająca możliwość realizacji na działce budowy [ważność 3 – 6 miesięcy].

Dokumenty potrzebne przy budowie domu:

• odpis z księgi wieczystej nieruchomości (działka) – [ważność zwykle 30 dni] – w większości banków akceptowany jest wydruk elektroniczny,
• akt notarialny potwierdzający prawo własności nieruchomości (działka),
• wypis oraz wyrys z ewidencji gruntów [ważność zwykle od 3 do 6 miesięcy],
• decyzja o pozwoleniu na budowę z klauzulą ostateczności,
• kosztorys i harmonogram prac [ważność 30 dni] – wymagany oryginał,
• projekt budowlany (do wglądu),
• umowy z wykonawcami (jeśli występują),
• dziennik budowy (pierwsza strona, a także wszystkie strony, na których widnieją wpisy w dzienniku),
• dziennik budowy – do wglądu,
• operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego,

Dokumenty potrzebne przy kupnie domu

Z rynku pierwotnego:

• dokumenty potwierdzające wniesienie wkładu własnego (oświadczenie dewelopera, potwierdzenia przelewu, dowód wpłaty, wyciąg),
• umowa przedwstępna z deweloperem wraz ze wszystkim załącznikami (m.in. prospekt informacyjny – dla umów podlegających pod ustawę deweloperską) lub umowa rezerwacyjna z deweloperem wraz z Prospektem Informacyjnym i draftem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego (załączniki muszą być podpisane lub opieczętowane przez dewelopera),
• wypis oraz wyrys z ewidencji gruntów [ważność 3 – 6 miesięcy],
• odpis z księgi wieczystej nieruchomości, z której nieruchomość będzie wyodrębniona, wymagany w przypadku braku KW dla nieruchomości [ważność 30 – 90 dni],
• decyzja o pozwoleniu na budowę z klauzulą ostateczności,
• rzuty nieruchomości potwierdzające jaka jest jej łączna powierzchnia użytkowa,
• wypis z Krajowego Rejestru Sądowego dewelopera [ważność 3 – 6 miesięcy],
• pozwolenie na użytkowanie lub potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia do użytkowania dla budynku bez zastrzeżeń przez właściwy urząd,
• pełnomocnictwa osób reprezentujących dewelopera (jeśli nie figurują w KRS),
• potwierdzenie nadania NIP oraz numeru REGON,
• oświadczenie dewelopera na druku banku [ważność 30 dni],
• promesa zgody banku kredytującego, traktująca o bezciężarowym wyodrębnieniu nieruchomości z nieruchomości obciążonej hipoteką (jeśli działka, na której prowadzona jest budowa stanowi zabezpieczenie kredytu dewelopera),
• potwierdzenie dostępu domu do drogi (np. wypis z księgi wieczystej dla działki stanowiącej drogę),
• wyjaśnienie ewentualnych wzmianek w księdze wieczystej [ważność 30 dni],
• decyzje podziałowe działek wraz załącznikami.

Z rynku wtórnego:

• dokumenty potwierdzające wniesienie odpowiedniego wkładu własnego (oświadczenie dewelopera, potwierdzenia przelewu, dowód wpłaty, wyciąg) – jeśli dotyczy,
• umowa przedwstępna ze zbywcą,
• dokumenty potwierdzające prawo własności zbywcy (akt notarialny kupna-sprzedaży, darowizna, spadek etc.),
• odpis z księgi wieczystej nieruchomości – [ważność 30 dni] – w większości banków akceptowany jest wydruk elektroniczny,
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami [ważność 30 dni],
• wypis oraz wyrys z ewidencji gruntów (dotyczy domu)[ważność 3 – 6 miesięcy],
• operat szacunkowy / wycena bankowa nieruchomości (należy dostarczyć w momencie składania wniosków kredytowych),
• wypis z ewidencji gruntów dla działki, na której stoi budynek (wymagane przez sądy na etapie zakładania księgi wieczystej) [ważność 30 dni],
• potwierdzenie dostępu domu do drogi (dotyczy domów i działek) – np. wypis z księgi wieczystej dla działki stanowiącej drogę.

Zakup mieszkania

Rynek pierwotny

Dokumentem, którego na pewno będziemy potrzebować jest podstawa nabycia: umowa przedwstępna z deweloperem wraz ze wszystkim załącznikami (m.in. prospekt informacyjny – dla umów podlegających pod ustawę deweloperską) lub umowa rezerwacyjna z deweloperem wraz z Prospektem Informacyjnym i draftem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego (załączniki muszą być podpisane lub opieczętowane przez dewelopera).

Trzeba też zadbać o tak ważne elementy dokumentacji jak: odpis z księgi wieczystej nieruchomości, z której nieruchomość będzie wyodrębniona, wymagany w przypadku braku KW dla nieruchomości [ważność 30 – 90 dni] oraz wyrys z ewidencji gruntów [ważność 3 – 6 miesięcy].

Niezbędne będą nam również dokumenty potwierdzające wniesienie wkładu własnego (oświadczenie dewelopera, potwierdzenia przelewu, dowód wpłaty, wyciąg).

W kolejnym kroku będą nam potrzebne: decyzja o pozwoleniu na budowę z klauzulą ostateczności, pozwolenie na użytkowanie lub potwierdzenie przyjęcia budynku do użytkowania bez zastrzeżeń przez właściwy urząd, wypis z Krajowego Rejestru Sądowego dewelopera [ważność 3 – 6 miesięcy] oraz potwierdzenie nadania NIP oraz numeru REGON.

Nie wolno też zapominać o wyjaśnieniu ewentualnych wzmianek w księdze wieczystej [ważność 30 dni] oraz o decyzjach podziałowych działek wraz załącznikami.

I wreszcie na samym końcu (co nie znaczy, że to mniej ważne!) trzeba wymienić takie dokumenty jak: pełnomocnictwa osób reprezentujących dewelopera (jeśli nie figurują w KRS), promesa zgody banku kredytującego, stanowiąca, iż lokal będący przedmiotem finansowania zostanie bez obciążenia wydzielony z nieruchomości obciążonej hipoteką (jeśli działka, na której prowadzona jest budowa stanowi zabezpieczenie kredytu dewelopera), a także oświadczenie dewelopera na druku banku [ważność 30 dni].

Gromadząc dokumentację niezbędną na uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości z rynku wtórnego musimy pamiętać, że w pierwszej kolejności niezbędna będzie umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania ze zbywcą. Nabycie nieruchomości z rynku wtórnego nie zawsze obliguje nas do posiadania wkładu własnego, ale jeśli taka sytuacja się zdarzy to trzeba wówczas zadbać o dokumenty potwierdzające wniesienie wkładu własnego (oświadczenie dewelopera, potwierdzenia przelewu, dowód wpłaty, wyciąg).

Musimy także pozyskać: zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami [ważność 30 dni], zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej dla lokalu (dotyczy: spółdzielczego lokalu nieposiadającego księgi wieczystej) oraz wypis z ewidencji gruntów dla działki, na której stoi budynek (wymagane przez sądy na etapie zakładania księgi wieczystej) [ważność 30 dni].

Kolejnym ważnymi dokumentami będą: odpis z księgi wieczystej nieruchomości – [ważność 30 dni] – w większości banków akceptowany jest wydruk elektroniczny, dokumenty potwierdzające prawo własności zbywcy (akt notarialny kupna-sprzedaży, darowizna, spadek etc.) i wypis oraz wyrys z ewidencji gruntów (dotyczy domu)[ważność 3 – 6 miesięcy].

Nie wolno nam także zapominać o bardzo ważnej części dokumentacji jaką będzie operat szacunkowy bądź wycena bankowa nieruchomości (należy dostarczyć w momencie składania wniosków kredytowych).

Remont lub wykończenie nieruchomości

• odpis z księgi wieczystej remontowanej nieruchomości,
• kosztorys prac remontowych,
• umowa z wykonawcą (opcjonalnie),
• pozwolenie na budowę (gdy prace tego wymagają),
• plan zagospodarowania działki (gdy prace tego wymagają),
• projekt budowlany (tylko do wglądu, gdy prace tego wymagają).

Dokumenty do kredytu hipotecznego - czy są jakieś standardy?

Jeśli już mówimy o standardach, jeśli chodzi o dokumentację do kredytu hipotecznego to w pewnym zakresie pewne rodzaje dokumentów będą się powtarzać, jeśli nie we wszystkich, to w większości banków. Mowa tu o wspominanych już chociażby zaświadczeniach o dochodach, umowach deweloperskich czy deklaracjach podatkowych. Patrząc na sprawę pod tym kątem można mniej więcej przewidywać jaki zestaw podstawowych dokumentów przygotować, jeśli planujemy wizytę w kilku różnych bankach.

Jednakże tak naprawdę komplet dokumentacji zawsze będzie się różnił. Wynika to z odmiennej sytuacji finansowej kredytobiorcy, z rodzaju nieruchomości, jaką chce on zakupić oraz od indywidualnej polityki banku. W dzisiejszych czasach często można przeczytać dokładny wykaz dokumentów, które banki publikują na swoich stronach internetowych. 

Jeżeli przy wnioskowaniu o kredyt nie dostarczymy wszystkich wymaganych dokumentów, bank z pewnością nas o tym poinformuje. Jednakże to spowoduje, że będziemy musieli dłużej czekać na decyzję. Jeśli nie jesteś pewien czy zgromadziłeś dokumentację w całości, zawsze możesz skorzystać z profesjonalnej porady doradcy kredytowego.

Tagi: działalność gospodarczahipotekakredyt hipotecznyzdolność kredytowa

Zaktualizowano: 16.11.2021

Dodano: 10.04.2020