Rynek nieruchomości a sprawa kredytów frankowych

Opublikowano: 22 Lis 2021 Sylwia Chrószcz 8 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Raport Związku Banków Polskich „Biała Księga Kredytów Frankowych w Polsce”

Otóż sytuacja związana z popularnością kredytów frankowych w aspekcie uwarunkowań gospodarczych, trochę przypomina układanie puzzli. Pełny obraz widzimy po czasie. Tak samo jest z czynnikami, które sprzyjały zwiększeniu atrakcyjności zakupu nieruchomości, czyli kredytów hipotecznych, które były głównym źródłem ich finansowania. Zdecydowany wpływ na dalszy rozwój sytuacji gospodarczej w Polsce miało wejście Polski do Unii Europejskiej w 2004 roku, a w ślad za tym nastąpił w naszym kraju czas wysokiego wzrostu gospodarczego. We wspomnianej Białej Księdze Kredytów Frankowych, znaleźć można kilka czynników determinujących ówczesną sytuację na rynku nieruchomości:

Po pierwsze: chodziło o nastroje konsumenckie. Nastroje te w tamtym czasie były bardzo optymistyczne. Sytuacja materialna Polaków ulegała stopniowej i znacznej poprawie, a dodatkowo kurs wymiany polskiej waluty do innych walut był korzystny.

Po drugie: wzrost poczucia zamożności Polaków i jednocześnie wzrost ich chęci do zaspokojenia lub podwyższenia potrzeb mieszkaniowych. Miało to bezpośredni wpływ na ówczesny rynek nieruchomości.

Po trzecie: uwagę warto zwrócić na wzrost dostępności kredytu hipotecznego. Wstąpienie Polski do Unii Europejskiej zwiększyło konkurencję wśród ofert kredytów hipotecznych, czyniąc je bardziej dostępnymi i przede wszystkim tańszymi. Co więcej – zarówno banki, jak i obywatele, mieli obniżone poczucie ewentualnego ryzyka związanego z rynkiem nieruchomości.

Po czwarte: wejście Polski do Unii Europejskiej otworzyło również drzwi do polskiego rynku nieruchomości deweloperom zagranicznym. I tutaj ciekawy wniosek. Zasadniczo wzrost konkurencji jaki wiązał się z napływem nowych firm deweloperskich powinien wpływać na obniżenie cen nieruchomości. Tak się jednak nie stało z uwagi na jednoczesną stymulację wzrostu kosztów budowy mieszkań wynikającą właśnie ze wzrostu konkurencji. W latach od 2004 do 2008 ceny gruntów wzrosły trzykrotnie, co w następstwie miało bezpośredni wpływ na wzrost cen nieruchomości.

Po piąte: Związek Banków Polskich w swojej analizie wskazał na kilka elementów wzrostowych w tamtym okresie. Należy do nich wzrost produkcji deweloperskiej. Ten właśnie wzrost przyczynił się do wzrostu liczby mieszkań z rozpoczętą budową, osiągając w 2007 roku wartość trzykrotnie wyższą niż w roku 2004 i osiągnął poziom 78 698. Z kolei niespełna trzykrotny wzrost zanotowany został w obszarze liczby mieszkań oddanych do użytkowania. W 2004 roku ta wartość wynosiła 24 281, a już w roku 2008 sięgnęła poziom 66 703.

Znaczący wzrost cen mieszkań

Kolejny wzrost to wzrost jakości mieszkań, a wraz z nim wzrost jakości życia Polaków. Mieszkania stawały się coraz większe, z wyższym standardem, lepszą architektoniką i lokalizacją. W tamtym czasie obserwowany był również znaczny wzrost dynamiki związanej z liczbą zawieranych transakcji. W aspekcie analizy rok do roku wynosiła ona ponad 30%, a w 2008 roku nawet 80%. Przy czym tutaj miał wpływ jeszcze jeden element – skumulowanie się transakcji z lat poprzednich, które były zawarte w ramach umów przedwstępnych, a ostatecznie sfinalizowane właśnie w tym roku. I  w rezultacie, ten najbardziej kluczowy wzrost dotyczył wzrostu cen nieruchomości. Niebywałe jest to, że biorąc pod uwagę np. rynek pierwotny w Warszawie w roku 2004 cena za metr kwadratowy wynosiła 4172 zł, a w roku 2008 prawie 8,5 tys. złotych.

Niewątpliwie na wzrost cen nieruchomości złożyło się kilka elementów, w tym kluczowe było wejście Polski do Unii Europejskiej i otwarcie polskiego rynku deweloperskiego na aktywność podmiotów zagranicznych. Konkurencyjność tych firm, wzrost cen gruntów, ale też wzrost jakości mieszkań, napędzała wzrost kosztów budowy mieszkań. Z kolei kredytobiorcy mieli większą gotowość do zaakceptowania wyższych cen, bo po prostu otrzymywali na nie bez problemu kredyty hipoteczne. Same banki otwierały się na potrzeby klientów prezentując swoje oferty z bardziej liberalnym podejściem zwiększając udział wskaźnika LTV w proponowanych kredytach hipotecznych.

Wzrost cen nieruchomości był wtedy również doskonałą okazją dla osób, które chciały na nich zarobić. W przypadku łatwo dostępnych i tanich kredytów, inwestycje na rynku nieruchomości wydawały się bardzo atrakcyjne. W kontekście ówczesnego runku nieruchomości warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt. Ten dotyczący posiadaczy kredytów frankowych. Chodzi tu, o wspomniany już wcześniej, dwukrotny wzrost średnich cen nieruchomości w latach 2004-2008. Oznacza to, że ten sam kredytobiorca za tę samą nieruchomość w 2004 roku zapłaciłby połowę mniej i tym samym potrzebowałby o połowę mniejszą kwotę kredytu, a jego problem z kredytem byłby znacznie mniejszy. Niestety efekt cen nieruchomości w tamtejszym okresie przypominał efekt bańki spekulacyjnej, a z konsekwencjami tamtego okresu niektórzy mierzą się do dziś.

Jaka jest dziś sytuacja na rynku nieruchomości?

Wykresy cen nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym pną się w górę osiągając historyczne rekordy. Mimo wielu inwestycji deweloperów wciąż wiele mówi się o niedobrze ilości mieszkań na rynku, co dodatkowo podbija ceny. Odwołując się do naszego przykładu cen mieszkań w Warszawie: dziś cena metra kwadratowego to średnio 12 184 zł. Jest to trzykrotnie więcej niż w 2004 roku. Więc czy frankowicze stracili tak dużo? Owszem są narażeni na ponoszenie kosztów związanych z ryzykiem kursowym, odczuli skutki związane z polityką spreadów i dowolnego kształtowania raty przez banki, ale dziś wartość zabezpieczenia ich kredytu znacząco wzrosła. Czy słusznym jest zatem stwierdzenie, że klienci potrzebowali, banki się otwierały, a deweloperzy na tym zarabiali? Sami oceńcie.

Tagi: kredyt frankowyfrankowicze

Zaktualizowano: 22.11.2021

Dodano: 22.11.2021