Poradnik kupna mieszkania – krok po kroku

Opublikowano: 30 Lis 2023 Agnieszka Kłak 9 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Jakie wyzwania stawia przed klientem kupno mieszkania?

Kupić mieszkanie - łatwa rzecz, ale tylko z pozoru. Gdy snujemy plany wybiegające daleko w przyszłość, wymieniamy czynności nabycia nieruchomości, tak jakby było to nadanie paczki na poczcie. Ale gdy już przychodzi czas realizacji marzeń, to nagle okazuje się, że jest to 100 razy trudniejsze niż się na początku wydawało - choćby na poziomie finansowym i prawnym, ale nie tylko. Łatwo jest się w tym wszystkim pogubić, zwłaszcza, jeśli kupujesz swoje pierwsze mieszkanie. Dlatego też warto zapoznać się z poniższymi wskazówkami, tak aby bezproblemowo na każdym etapie radzić sonie z wyzwaniami, które na Ciebie czekają. 

Krok 1. Wybierz rynek pierwotny albo wtórny

Mieszkania w tzw. stanie deweloperskim pochodzą z rynku pierwotnego i są to całkiem nowe nieruchomości, w których właściciel może urządzić się całkowicie na swoich zasadach, praktycznie od zera. Jednakże nie trzeba iść tą drogą. Zawsze możesz kupić mieszkanie na rynku wtórnym. Będzie to nieruchomość, z której korzystał poprzedni właściciel i która powinna być wykończona i umeblowana. Jak rozstrzygnąć ten niebagatelny dylemat - rynek pierwotny czy wtórny? Warto zapoznać się z argumentami "za" i "przeciw":

• zakup nieruchomości z rynku pierwotnego - z reguły najdroższe mieszkania; możliwość urządzenia się całkowicie po swojemu; nowe mieszkanie nie wymaga remontu jeszcze przez długie lata; osiedla niekiedy oddalone od centrum; nowoczesne budownictwo; brak dodatkowych kosztów;
• zakup nieruchomości z rynku wtórnego - z reguły tańsze mieszkania; posiadają swoje wykończenie i umeblowanie; niekiedy wymagają remontu; możliwość negocjacji cen; uciążliwość starego budownictwa; osiedla często blisko centrum; koszty związane z podatkiem PCC.

Pamiętaj też o tym, że na mieszkanie od dewelopera będziesz musiał czekać, i to niekiedy dość długo. Mieszkanie z rynku wtórnego dostaniesz od tzw. ręki. 

Krok 2. Poznanie oferty właściciela

Przy wyborze mieszkania z rynku pierwotnego zapoznaj się z projektem, który przedstawi Ci deweloper. Warto umówić się na osobiste spotkanie - zobaczysz wówczas jak wygląda budowa budynku mieszkalnego oraz jaka jest lokalizacja. W takiej sytuacji zadasz również wszystkie nurtujące Cię pytania. Oprócz tego warto sięgnąć do internetu i przeczytać opinie innych klientów na temat dewelopera. Zapytaj także swego doradcę finansowego, czy współpracował już z tym deweloperem, a jeśli tak, to jak uczciwie ocenia ową współpracę.

Jeśli Twój wybór padł na zakup mieszkania z rynku wtórnego, to wówczas najlepiej umówić się z właścicielem na obejrzenie mieszkania. Wejdziesz do środka, zobaczysz na własne oczy w jakim stanie jest lokal, a także ocenisz, czy spełnią się Twoje potrzeby mieszkaniowe oraz poczujesz, czy atmosfera w danym miejscu jest sprzyjająca. 

Niezależnie od tego, czy mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego czy pierwotnego, zajrzyj do księgi wieczystej, aby sprawdzić dane właściciela nieruchomości, właściciela gruntu oraz dowiedzieć się, czy lokal nie jest zadłużony. 

Krok 3. Sporządzenie umowy przedwstępnej

Kolejnym krokiem będzie podpisanie umowy przedwstępnej z deweloperem albo właścicielem mieszkania. Zabezpieczy to Twoje interesy na przyszłość oraz zagwarantuje, że lokal zostanie sprzedany właśnie Tobie. Do tego punktu klient powinien przejść wtedy, kiedy jest już zdecydowany na konkretną ofertę mieszkaniową. Pamiętaj koniecznie o tym, że deweloper albo właściciel będą oczekiwali, że uczynisz dalsze kroki w celu sfinalizowania transakcji, 

Krok 4. Wnioskowanie o kredyt hipoteczny

Następnie warto udać się do banku po kredyt hipoteczny. Jako wnioskomat.com serdecznie zachęcamy do skorzystania z darmowego narzędzia, jakim jest: Kalkulator kredytu hipotecznego. Dzięki temu możesz wybrać korzystną ofertą jednego z współpracujących z nami banków. Pamiętaj, że kredytodawca będzie chciał obliczyć Twoją zdolność kredytową, Ważna jest takżehistoria kredytowa w BIK-u. Bardzo często klienci - zazwyczaj pary - wnioskują razem, co zwiększa ich szanse na otrzymanie zobowiązania. 

Krok 5. Wizyta u notariusza

Jeśli bank wyda pozytywną decyzję kredytową, to wówczas nie pozostaje nic innego jak przystąpić do podpisania umowy ostatecznej. Musi ona mieć formę aktu notarialnego. W przypadku transakcji na rynku pierwotnym trzeba się liczyć się z tym, że na mieszkanie będzie trzeba poczekać od kilku do kilkunastu miesięcy, co jest spowodowane tym, że deweloperzy często sprzedają mieszkania zanim zakończy się ich budowa. Natomiast przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego w umowie ostatecznej powinien widnieć termin, w którym poprzedni właściciel zobowiązuje się do opuszczenia lokalu i przekazania kluczy (maksymalnie powinno to być do dwóch tygodni od dnia zawarcia umowy). 

Krok 6. Czynności związane z odbiorem nieruchomości

Jeśli kupiłeś mieszkanie z rynku pierwotnego, to koniecznie pamiętaj, aby:

• założyć księgę wieczystą nieruchomości,
• zgłosić fakt kupna mieszkania do urzędu gminy lub miasta dla celów podatkowych,
• zanieść do banku oryginał umowy,
• podpisać umowy na dostarczanie mediów do mieszkania.

Natomiast w przypadku, gdy mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego, pamiętaj o:

• uregulowaniu kwestii dostarczania mediów do mieszkania,
• zgłoszeniu zakupu mieszkania do urzędu gminy lub miasta dla celów podatkowych,
• wnioskowaniu o zmianie wpisu właściciela nieruchomości w księdze wieczystej,
• przepisaniu liczników i naliczeniu nowego czynszu.

Jeśli jest to Twoje drugie mieszkanie, albo już kiedyś posiadałeś prawo własności do nieruchomości, to wówczas musisz jeszcze zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. 

Krok 7. Zgłoszenie faktu nabycia mieszkania do Urzędu Skarbowego

Urząd Skarbowy musi dowiedzieć się o tym, że została dokonana transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości. Ważne jest to, aby w dokumentach urzędowych widniało, kto jest właścicielem mieszkania. Jest to bardzo zawsze zwłaszcza w kontekście tych osób, które nabywają swoje drugie albo kolejne mieszkanie. Wówczas licz się z tym, że Urząd Skarbowy naliczy wspomniany już podatek PCC, ale żeby wszystko się zgadzało, US musi mieć najpierw informację na temat tego, kto jest rzeczywiście właścicielem mieszkania, czyli kto de facto zostanie opodatkowany. 

Dalsze losy mieszkania już po pomyślnie zakończonej transakcji

Właściciel mieszkania po pomyślnie zakończonej transakcji praktycznie może zrobić to, co mu się żywnie podoba. Istnieje możliwość sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli wciąż trwa kredyt hipoteczny. Jednakże własny lokal to inwestycja, która może się bardzo opłacić przy innych decyzjach i operacjach finansowych. Bardzo wiele osób nabywa mieszkanie, które staje się domem rodzinnym i które służy przez dziesięciolecia, by następnie przejść na własność kolejnego pokolenia. Inni wymyślili sposób na biznes poprzez kupna mieszkania na wynajem albo flipping lokalu. Niezależnie od tego, jakie są Twoje plany, teraz już wiesz jak skutecznie dążyć do finału transakcji, by następnie cieszyć się ze spełnionego marzenia. 

Dodano: 30.11.2023