Wskaźnik Dsti a zdolność kredytowa
Każdy, kto myśli o zaciągnięciu kredytu hipotecznego musi posiadać odpowiednio wysoką zdolność kredytową. Zasada jest tu prosta – im mniejsza zdolność kredytowa, tym mniejsze szanse na otrzymanie zobowiązania, zaś im większa, tym szanse również są większe. Ale w jaki sposób banki mierzą zdolność klientów, jak to się wyraża w liczbach? Dziś przyjrzymy się bardzo ważnemi w tym temacie wskaźnikowi DstI.
Z tego artykułu dowiesz się:
- w jaki sposób wskaźnik DstI wpływa na zdolność kredytową,
- czym wskaźnik DstI różni się od wskaźnika DTI,
- z jakim wskaźnikiem DstI można uzyskać kredyt,
- na jakiej podstawie obliczany jest wskaźnik DstI.
Spis treści
Co to jest zdolność kredytowa?
Przy zaciąganiu różnego rodzaju zobowiązań finansowych, w tym kredytów hipotecznych potrzebna jest zdolność kredytowa. Najogólniej rzecz ujmując jest to stosunek wszystkich wydatków, zobowiązań, parametru stabilności źródła dochodu, parametru prawdopodobieństwa utrzymania regularności dochodu do realnej, całkowitej wysokości dochodów kredytobiorcy w określonym przedziale czasowym.
Przy ocenie zdolności kredytowej instytucja finansowa bierze pod uwagę nie tylko to, ile zarabiamy, ale też to, ile kosztuje nas spłacanie innych długów – o ile takich mam – płacenie rachunków czy jak duże są nasz wydatki na zaspokojenie podstawowych potrzeb takich jak jedzenie czy picie. Liczą się tutaj także wydatki na osoby do utrzymania – jeżeli takie mamy. Brany jest także pod uwagę rodzaj zatrudnienia klienta. Umowa o pracę na czas nieokreślony jest przykładowo bardziej pewnym źródłem dochodów niż umowa zlecenia z określonym czasem wykonania. To wszystko wpływa właśnie na zdolność kredytową.
Ważne jest to, że bank chcąc udzielić kredytu hipotecznego musi wziąć pod uwagę nie tylko wypłacalność czy wiarygodność klienta. Istotna jest też ocena ryzyka, jakie ponosi kredytodawca udzielając zobowiązania. Jednakże wszystko to nie jest podawane na tzw. „oko” czy „na widzimisię”. Wszystko to jest skrupulatnie wyliczane według wzorów przypisanych do odpowiednich parametrów, co jest uwzględnione w zatwierdzonej przez radę nadzorczą banku strategii zarządzania.
Co to jest wskaźnik DstI?
Skrót DstI pochodzi od angielskich słów: Debt Service to Income – z tej nazwy wynika, iż jest to stosunek obsługi długu do dochodu. Najprościej mówiąc wskaźnik ten uwzględnia ile procentowo wynoszą wydatki klienta ponoszone na spłatę zobowiązań w stosunku do tego, ile on zarabia na rękę. Parametr DstI podawany jest w ujęciu rocznym.
Wskaźnik DstI pojawił się w 2019 roku za sprawą Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. DstI zastąpił dotychczas obowiązujący parametr DTI – Debt to Income. Istotną różnicą między tymi dwoma wskaźnikami było to, że DTI brał pod uwagę zobowiązania klienta w ujęciu miesięcznym, a więc nie był tak dokładny jak obecny wskaźnik DstI.
WARTO WIEDZIEĆ
Wciąż na blogach niektórych banków, np. mBanku możemy spotkać się z takimi sformułowaniami jak czym jest wskaźnik DTI albo jak obliczyć wskaźnik DTI. W rzeczywistości chodzi tu o nową wersję tego parametru DstI, gdyż poprzedni wskaźnik nie obowiązuje od paru lat.
Wskaźnik DstI a zdolność kredytowa
Dla zdolności kredytowej im większa jest wartość wskaźnika DstI, tym gorzej. Oznacza to bowiem, że koszt spłaty zobowiązań ma procentowo duży stosunek do dochodów klienta. Kredytobiorca ponosi więc duże wydatki, a raty zobowiązania, o które wnioskuje też przecież będą sporo go kosztowały. Kredyt hipoteczny nie może być udzielony komuś, kto nie będzie w stanie regularnie spłacać rat.
Maksymalny poziom wskaźnika DstI nie może przekroczyć:
- 50% - kiedy to łączna wysokość dochodów przewyższa średnią krajową,
- 40% - kiedy łączna wysokość dochodów jest równa lub niższa średniej krajowej.
Co ciekawe, przed 2019 rokiem maksymalny poziom wskaźnika DTI był wyższy. Dla dochodów niższych niż średnia krajowa wynosił on 50%, natomiast dla dochodów wyższych niż średnia krajowa, mógł on wynosić aż 65%.
WARTO WIEDZIEĆ
Przed 2019 rokiem wysoki wskaźnik DTI powodował, że tak kosztowne i drogie zobowiązania jak te z zabezpieczeniem hipotecznym mogły być zaciągane przez klientów, którzy większość swojego dochodu przeznaczali na spłatę wcześniej zaciągniętych długów. To powodowało, że teoretycznie kredyt mógł trafić w ręce niezbyt wypłacalnego kredytobiorcy.
Jak obliczyć wskaźnik DstI?
Wskaźnik DstI oblicza się w podobny sposób co wcześniejszy wskaźnik DTI. Wzór różni się jedynie tym, że w przypadku DstI bierzemy pod uwagę dochód i koszt zobowiązań z całego roku. W związku z tym oblicza się to w sposób następujący:
DstI = (12 x miesięczny koszt zobowiązania) / (12 x miesięczny dochód netto) x 100%
Jak łatwo wywnioskować z tego wzoru istnieje tu zależność, że im większą wartość uzyskamy z mnożenia w pierwszym nawiasie niż z mnożenia w drugim nawiasie, to wskaźnik DstI będzie wyższy.
Wskaźnik DstI a szanse na kredyt – przykłady
Pokażemy teraz na dwóch przykładach jak kształtują się szanse klienta na kredyt w przypadku różnego wskaźnika DstI. Dla obu przykładów przyjmujemy, że średnia krajowa wynosi tyle, ile w październiku 2022 roku podał Główny Urząd Statystyczny, czyli 6687,75 zł brutto czyli 4804,48 zł netto.
Przykład 1. Załóżmy, że Pan Roman posiada umowę o pracę, z której to jego miesięczny dochód wynosi 4700 zł netto. Jednocześnie Pan Roman spłaca obecnie kredyt gotówkowy, którego rata wynosi 1300 zł oraz kredyt samochodowy, którego rata wynosi 1200 zł. Wobec tego wskaźnik DstI dla niego wynosi:
(12 x 2500 zł) / (12 x 4700 zł) x 100% = 53,19%
Pan Roman zarabia mniej niż średnia krajowa, zatem jego wskaźnik DstI jest wyższy aż o 13,19% niż jego maksymalna wartość. Przyznanie kredytu hipotecznego w tym przypadku nie będzie możliwe.
Przykład 2. Pani Felicja posiada umowę o pracę, ale także realizuje umowę zlecenie oraz umowę o dzieło. Wszystkie te źródła dochody zostaną zaakceptowane przez bank. Pani Felicji zarabia łącznie 6400 zł netto miesięcznie. Jednocześnie spłaca pożyczkę, której rata wynosi 1150 zł. W tym przypadku wskaźnik DstI wyniesie:
(12 x 1150 zł) / (12 x 6400 zł) x 100% = 17,97%
Jak widać stosunek obciążenia zobowiązaniem do wysokości uzyskiwanych dochodów jest niższy o 32,03% od maksymalnego wskaźnika DstI – dla Pani Janiny wynosi on 50%, gdyż zarabia ona więcej niż wynosi średnia krajowa.
Mam wysoki wskaźnik DstI. Co robić?
Generalnie są dwie rady, jeśli okazuje się, że Twój wskaźnik DstI będzie za wysoki. Albo spłać dotychczasowe zobowiązania w całości albo zwiększ swoje dochody. A najlepiej zrobić i to i to. Pamiętaj, że na zdolność kredytową wpływ mają także inne czynniki. Jeśli więc wartość Twojego wskaźnika DstI znajdować by się miała na progu maksimum, to możesz skorzystać z darmowego narzędzia jakim jest kalkulator zdolności kredytowej.
Zaktualizowano:
Dodano:
Czy ten artykuł był pomocny?
Ocena / gł.Ostatnie filmy
