Rozliczenie kredytu hipotecznego w praktyce

Opublikowano: 01 Kwi 2023 Agnieszka Kłak 13 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Cele kredytu hipotecznego - zapisy prawne

Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego definiuje cele, na które konsument może kredyt zaciągnąć. Wymienia listę trzech: zakup nieruchomości, budowę nieruchomości lub remont nieruchomości. Oczywiście cele mogą iść ze sobą w parze, czyli mogę zaciągnąć zobowiązanie np. na zakup i remont. Kluczem w przypadku kredytu hipotecznego będzie jego rozliczenie. Bank bowiem, będzie chciał uzyskać 100% pewność, że środki z kredytu zostały wydane zgodnie z celem. Jak to wygląda w praktyce? Jak wygląda rozliczenie kredytu hipotecznego?

Finalizacja umowy w kredycie

Kredyt hipoteczny może zostać przeznaczony na konkretną nieruchomość. Bank zatem w procesie wydawania decyzji sprawdzi nie tylko naszą zdolność, ale zweryfikuje również nieruchomość, którą planujemy kupić. W zależności od tego, czy środki będą na zakup, remont czy budowę nieruchomości różnie będzie wyglądał harmonogram uruchomienia kredytu.

Rozliczenie kredytu hipotecznego na zakup

W przypadku posiłkowania się kredytem jedynie do zakupu nieruchomości sprawa wypłaty jest najmniej skomplikowana. Bank uruchomi bowiem środki na konto sprzedającego mieszkanie lub dom. Może to nastąpić przed aktem notarialnym przenoszącym własność lub po akcie. Wszystko zależy od ustaleń pomiędzy kupującym, sprzedającym i bankiem. Niezależnie, zawsze bank uruchomi środki po przelaniu przez kredytobiorcę ustalonego wkładu własnego na rzecz sprzedającego nieruchomość. Załóżmy przykładowo, że kupuję mieszkanie za kwotę 300 000 PLN. Posiadam 10% wkładu własnego, czyli 30 000 PLN. Biorę 270 000 PLN kredytu. Przed przelaniem kwoty 270 000 PLN na konto sprzedającego mieszkanie bank poprosi mnie wcześniej o przelanie 30 000 PLN. Z potwierdzeniem przelewu udam się do banku i dopiero wtedy nastąpi uruchomienie pozostałej kwoty.

Kredyt na budowę

W przypadku budowy nieruchomości najczęściej domu jednorodzinnego zostanę przez bank poproszony o przygotowanie harmonogramu budowy. Będę musiał w nim ująć wszystkie etapy budowy, od fundamentów po dach, wykończenie wnętrz, ogrodzenie, ogród itd. Po zaakceptowaniu kosztorysu i podpisaniu umowy bank będzie mi wypłacał kredyt w transzach i rozliczał każdą z nich. Przykładowo zatem w pierwszej transzy bank może mi wypłacić kwotę potrzebną na zrobienie fundamentów i ścian. Jak sfinalizuję ten etap, to muszę to zgłosić do banku, bank przyśle na miejsce inspektora, a ten sprawdzi, czy są fundamenty i dach. Jak wyda pozytywną opinię to wtedy bank uruchomi kolejne pieniądze.

Cena a ryzyko - kto dostanie najtańszy kredyt?

Rozliczenie transzy kredytu w praktyce

Wizyta rzeczoznawcy oczywiście kosztuje. Muszę zatem pamiętać, że każde rozliczenie transzy kredytu hipotecznego będzie wiązało się z dodatkową opłatą. Rozliczenie transzy kredytu mieszkaniowego to również czas, którego podczas budowy lub remontu zawsze mamy ograniczoną ilość. Zanim przyjedzie rzeczoznawca, dokona inspekcji, prześle dokumenty do banku, a bank uruchomi kolejne pieniądze na pewno minie kilka dni. Przygotujemy się zatem do rozliczenia transzy z odpowiednim wyprzedzeniem. Jak praktyka wygląda w różnych bankach? Rozliczenie transzy kredytu mieszkaniowego w ING jest przykładowo niezwykle proste. Wystarczy zgłosić potrzebę inspekcji naszemu doradcy. Podobnie sprawa wygląda w PKO BP. Rozliczenie kredytu hipotecznego w PKO BP można tak naprawdę dokonać jednym mailem. 

Ile kosztuje rozliczenie transzy kredytu?

Kredyt na zakup i budowę

Oczywiście, mogę również wnioskować o kredyt na zakup i budowę nieruchomości. W takiej sytuacji konstrukcja harmonogramu wypłaty będzie połączeniem dwóch sytuacji opisanych powyżej. Bank poprosi, abym przygotował harmonogram remontu nieruchomości, którą kupuję. Następnie po podpisaniu umowy będzie wymagał, aby wpłacił wkład własny na konto sprzedającego. W kolejnym kroku dopłaci brakującą kwotę do zakupu nieruchomości, a następnie będzie w transzach uruchamiał środki na remont. Załóżmy przykładowo, że kupuję dom szeregowy. Dom kosztuje 450 000 PLN i jest w stanie deweloperskim. Aby się do niego wprowadzić muszę zainwestować jeszcze dodatkowe 150 000 PLN w malowanie, podłogi, łazienki, kuchnię, zrobienie podjazdu i płotu. Całość będzie mnie kosztowała 600 000 PLN. Posiadam 100 000 PLN wkładu własnego, resztę kredytuję. Wkład własny wpłacam o sprzedającego nieruchomość. Bank dopłaca brakujące 350 000 PLN do zakupu nieruchomości.

Dokonujemy transakcji. Dochodzi do remontu. Zgodnie z kosztorysem najpierw robię ściany, schody i podłogi. Bank przelewa mi na konto kwotę wskazaną jako niezbędną do zakończenia tego etapu. Po realizacji wymienionych prac zgłaszam potrzebę wykonania inspekcji. Inspektor weryfikuje, czy działam zgodnie z harmonogramem. Jeśli tak, bank przelewa mi kwotę niezbędną do zrealizowania kolejnego etapu.  

Spłatę kredytu hipotecznego można ubezpieczyć. Czy ma to sens?

Kredyt z ratą stałą, lub malejącą? Który wybrać?

Rozliczenie kredytu hipotecznego po rozwodzie

W kontekście tematu rozliczenia kredytu padają również pytania z zupełnie innego zakresu - jak wygląda rozliczenie kredytu hipotecznego przy podziale majątku? Sprawa niestety nie należy do najprostszych, chyba, że małżonkowie potrafią się dogadać między sobą i przynajmniej jeden z nich posiada zdolność do dalszej spłaty kredytu. W sposób najprostszy można dokonać rozliczenia kredytu hipotecznego przy podziale majątku można poprzez przejęcie własności nieruchomości i spłaty kredytu przez jednego z małżonków. Jeżeli natomiast żaden z nich nie chce przejąć zobowiązania to rozliczenie kredytu hipotecznego przy rozwodzie może się skończyć w sądzie. 

O czym trzeba pamiętać rozliczając raty kredytu hipotecznego?

Comiesięczne rozliczenie kredytu hipotecznego odbywa się poprzez spłatę rat. To, ile wyniesie rata powinno nas zainteresować jeszcze przed złożeniem wniosku - na etapie wyboru oferty. Na początku trzeba zerknąć, ile wynosi całkowity koszt kredytu hipotecznego. Dodając go do otrzymanej kwoty uzyskamy całkowitą kwotę kredytu do spłaty. Następnie trzeba tę wartość podzielić przez liczbę rat - ta z kolei jest ściśle powiązana z terminem określonym jako okres kredytowania. Jeśli wynosi on 100 miesięcy, wówczas do spłaty mamy 100 rat, jeśli 222 miesiące, wówczas są to 222 raty, itd. Po wykonaniu powyższego działania otrzymamy wartość raty.

Rozliczenie poprzez wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego

Wcześniejsza spłata kredytu jest prawem kredytobiorcy. Decydując się na nią dokonujemy tzw. nadpłaty. Robić to możemy częściowo albo całkowicie. Klient zainteresowany całkowitą wcześniejszą spłatą kredytu od razu reguluje wszystko to, co pozostało mu do spłaty. Przykładowo, jeśli to końca kredytu zostało mu 150 rat, a łączna kwota do spłaty wynosi 150 000 zł, to już teraz może on zakończyć spłacanie zobowiązania uiszczając 150 000 zł we wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego.

Częściowa spłata pozwala na skrócenie okresu kredytowania albo na obniżenie wysokości rat. Można wybrać bardziej korzystny dla siebie wariant. Aby zrobić to skutecznie warto dokładnie policzyć, ile realnie możesz zyskać, kiedy nadpłacasz kredyt hipoteczny konkretną kwotą pieniężną.

Rozliczenie kredytu a zwrot prowizji

Czy przy rozliczeniu kredytu hipotecznego są sytuacje, w których klientowi przysługuje zwrot wcześniej opłaconej prowizji? Tak, jest to możliwe w przypadku przedterminowej spłaty kredytu. Bank powinien zaproponować Ci co najmniej częściową obniżkę prowizji - a więc w rezultacie, kiedy ja opłaciłeś w momencie zaciągania zobowiązania, otrzymasz jej zwrot. Podstawę prawną takiego obrotu spraw znajdziesz w art. 39 ust.1 Ustawy o kredycie hipotecznym.

Dodano: 17.09.2019