Czy można przejść na oprocentowanie stałe w kredycie hipotecznym?

Opublikowano: 25 Kwi 2022 Agnieszka Kłak 11 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Czym jest oprocentowanie stałe a czym oprocentowanie zmienne?

Oprocentowanie zmienne występuje w kredytach hipotecznych. Dla klienta oznacza ono to, że z biegiem czasu wartość comiesięcznej raty kredytu będzie ulegała zmianie. Czyli, przykładowo po 6 miesiącach od wzięcia kredytu klient może płacić mniejszą albo większą ratę – w zależności od sytuacji na rynku finansowym – niż w 1 miesiącu po zaciągnięciu zobowiązania.

Oprocentowanie stałe powoduje, że rata kredytu nie ulegnie zmianie. Kredytobiorca nie zapłaci ani mniej ani więcej, niezależnie od tego jaka będzie sytuacja na rynku. Zaciągniętych kredytów z oprocentowaniem stałym albo częściowo stałym jest zdecydowanie mniej. Komisja Nadzoru Finansowego wydała Rekomendację S, według której banki wprowadziły do swoich ofert kredyty o stałym lub częściowo stałym oprocentowaniu. Dzięki temu stała się także możliwa zmiana oprocentowania kredytu – ze zmiennego na stałe.

Wśród obecnych kredytobiorców, 95% z nich posiada kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem. Tak więc 5% z nich posiada kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem lub częściowo stałym. 

Dlaczego zmiana stóp procentowych jest ważna?

Odpowiedź na to pytanie jest prosta: im wyższa stopa procentowa, tym wyższa rata. Stopy procentowe dla NBP są zmieniane przez Radę Polityki Pieniężnej. W ostatnim czasie RPP stale podnosi stopy procentowe, co sprawia, że klienci z kredytem o zmiennym oprocentowaniu ponoszą większe koszty. Podwyżki stóp procentowych są spowodowane m.in.: wojną na Ukrainie oraz rosnącą inflacją. Można się spodziewać, że niedługo nastąpi kolejne podwyższenie stóp procentowych.

Klient, który posiadałby kredyt ze stałym oprocentowaniem nie musiałby się obawiać rosnących kosztów. Nawet przy znacznym i częstszym wzroście stóp procentowych rata kredytu pozostawałaby niezmienna.

Czy możliwa jest zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego?

Jeśli w momencie zawarcia umowy kredytu obowiązywało oprocentowanie zmienne, to czy potem można przejść na stałą stopę procentową? Jak już zdążyliśmy sobie wspomnieć, Rekomendacja S daje klientowi taką możliwość. Aby dowiedzieć się dokładnie na jakich warunkach miałoby to się odbyć i co to oznacza na przyszłość w praktyce dla kredytobiorcy należałoby się przyjrzeć temu, jak wygląda to w poszczególnych bankach.

Banki w Polsce a zmiana oprocentowania

Wszyscy klienci polskich banków, którzy mają zaciągnięty kredyt hipoteczny mogą ubiegać się o stałe oprocentowanie kredytu, nawet jeśli w momencie otrzymania decyzji kredytowej mieli oprocentowanie zmienne. Pokażemy na paru przykładach jak wygląda to w praktyce.

Przykład 1. ING Bank Śląski

Oto wszystkie najważniejsze z punktu widzenia klienta ING Banku Śląskiego informacje na temat zmiany oprocentowania:

• stała stopa oprocentowania ustalana jest w aneksie do umowy kredytowej,
• nowe oprocentowanie obowiązuje od dnia podpisania aneksu,
• stała stopa obowiązuje przez 5 lat – po upływie tego okresu bank proponuje nową stalą stopę albo przejście na oprocentowanie zmienne, według wskaźnika WIBOR 6M (marża wynosi 2,4% albo 2,3% jeśli klient wykupi ubezpieczenie spłaty kredytu),
• aneks jest darmowy,
• wniosek o aneks można złożyć w dowolnym momencie – nawet jeszcze przed uruchomieniem kredytu,
• wniosek o aneks należy składać osobiście w oddziale banku,
• zdolność kredytowa będzie wyliczana na nowo – tak jak w przypadku nowych wniosków kredytowych, ale negatywny wynik nowo wyliczonej zdolności kredytowej nie wpływa na zaciągnięty już kredyt z oprocentowaniem zmiennym.

Przykład 2. Santander Bank Polska

Wszystko, co powinien wiedzieć klient Santader Bank Polska o zmianie oprocentowania na stałe:

• stałe oprocentowanie obowiązuje przez kolejnych 5 lat,
• wysokość stałego oprocentowania wyliczana jest ze stawki IRS 5Y – czyli jest to swap stopy procentowej, który zmienia się każdego dnia na rynku międzybankowym,
• wysokość stałego oprocentowania wyliczania jest także na podstawie marży,
• wniosek o aneks może składać jeden współkredytobiorca – dotyczy sytuacji, w których kredyt zaciągała więcej niż jedna osoba,
• wniosek o aneks musi zostać podpisany przez wszystkich współkredytobiorców,
• wniosek o aneks należy składać w oddziale banku,
• jest możliwa rezerwacja stawki – jeśli klient nie wie od razu, czy akceptuje stawkę stałego oprocentowania kredytu hipotecznego to może zarezerwować tę stawę na okres najbliższych 5 dni roboczych,
• aneks jest bezpłatny,
• nie ma ponownego wyliczania zdolności kredytowej.

Przykład 3. Millennium Bank 

Millennium Bank również daje możliość zmiany oprocentowania w trakcie trwania umowy kredytu. Prześledźmy to na przykładzie. 

• dla poziomu LTV poniżej 60% oprocentowanie wynosi 7,00%, 
• dla poziomu LTV w przedziale 60%-80% oprocentowanie wynosi 7,05%, 
• dla poziomu LTV powyżej 80% oprocentowanie wynosi 7,85%. 

Jest to około 2,00% więcej niż obecnie płaci Pan Adam. Jednak w przypadku kolejnych, gwałownych podwyżek stóp procentowanych ta różnica może być jeszcze mniejsza. Poziom LTV wyznaczany jest o wartość nieruchomości z dnia wnioskowania o kredyt, ale klient może przedstawić kolejny, bardziej aktualny operat szacunkowy pokazujący obecną wartość nieruchomości. Zdolność kredytowa liczona jest w oparciu o przedstawione przez klienta dokumenty dochodowe. 

Czy zmiana oprocentowania się opłaca?

Czy opłaca nam się zmienić oprocentowanie kredytu? Obiektywna odpowiedź na to pytanie byłaby możliwa wówczas, gdy znalibyśmy konkretne liczby. O ile w przypadku stałego oprocentowania mamy taką możliwość (niezmienne raty przez co najmniej pięć lat) o tyle przy oprocentowaniu zmiennym nie sposób dokładnie wyliczyć ile łącznie będzie kredytobiorcę kosztowało spłacanie poszczególnych rat w przyszłości. Jednakże należy brać też pod uwagę inne aspekty niż tylko koszty kredytu. Dlatego też przygotowaliśmy zestawienie zalet i wad oprocentowania stałego kredytu hipotecznego.

Zalety stałego oprocentowania

Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego posiada następujące plusy:

• raty pozostają niezmienne,
• koszty kredytu nie rosną – co najmniej przez kilka lat,
• poczucie stabilności finansowej – klient może planować domowy budżet z wyprzedzeniem, bezpiecznie uwzględniając stały koszt raty,
• decyzję można podjąć w każdym momencie – banki z reguły nie wymagają, aby upłynął jakiś okres od dnia podpisania umowy, by klient mógł wówczas złożyć wniosek o aneks.

Wady stałego oprocentowania:

A oto, jakie minusy ma przejście na stałe oprocentowanie:

• stawka może być wyższa niż w oprocentowaniu zmiennym,
• rata nie może być niższa – przy oprocentowaniu zmiennym może być niższa, ale obecna sytuacja ze stopami procentowymi wykazuje, że taki scenariusz jest wysoce nieprawdopodobny,
• nie można przejść na oprocentowanie zmienne w dowolnym momencie – będzie to możliwe dopiero po zakończeniu okresu obowiązywania stałego oprocentowania.

Każdy klient powinien sam wyliczyć i zastanowić się, co mu się bardziej opłaca. Niektórzy wybierają stałe oprocentowanie dla poczucia stabilności finansowej, nawet jeśli początkowo rata jest wyższa niż w oprocentowaniu stałym. Zawsze można poprosić bank o wyliczanie rat w związku z nowym oprocentowaniem.

Tagi: stała stopa procentowakredyt hipotecznyoprocentowanie stałeoprocentowanie

Zaktualizowano: 25.04.2022

Dodano: 11.04.2022