Czy warto kupić mieszkanie w 2022 roku?

Opublikowano: 16 Maj 2022 Urszula Sokół 10 min. czytania

Kategoria: Domowe finanse

Patrząc na rynek nieruchomości w Polsce w ostatnich latach trudno nie uniknąć porównania do huśtawki czy ostrej sinusoidy. Do 2019 roku Polacy chętnie kupowali mieszkania. Później przyszła pandemia koronawirusa i przez pewien czas na rynku nieruchomości odnotowywaliśmy kryzys. W 2021 roku znów wzrósł popyt i rynek odżył. Jednakże wydarzenia z lutego 2022 roku, połączone z podnoszeniem stóp procentowych przez RPP spowodowało, że znów możemy mówić o zapaści. Różnie można prognozować na przyszłość, ale jedno jest pewne. Jeśli ktoś zastanawia się nad tym czy bardziej się opłaca kupować mieszkanie w przyszłości czy teraz, odpowiedź jest prosta: zdecydowanie lepiej zrobić to teraz.

Z tego artykułu dowiesz się:

  • kiedy zakup mieszkania opłaca się bardziej, a kiedy mniej,
  • jak obecna sytuacja ekonomiczno-polityczna wpływa na rynek,
  • dlaczego zakup mieszkania w przyszłości może być mało opłacalny,
  • jakie znacznie dla przyszłych kupców mieszkań mają prognozy ekonomiczne.
Czy warto teraz kupować mieszkanie?

Dlaczego kupno mieszkania jest opłacalne?

Kiedy zastanawiamy się nad kupnem mieszkania, najczęściej potrzebujemy w tym celu wziąć kredyt hipoteczny. Takie zobowiązanie będziemy musieli spłacać przez wiele lat, a raty kredytu wcale nie są niskie. Ponadto bank będzie wymagał od nas wpłaty wkładu własnego, który będzie wynosił ok. 20% wartości nabywanej nieruchomości. W praktyce oznacza to niemałe koszty. Dodatkowo cały czas rośnie inflacja, podobnie jak stopy procentowe. Mimo wszystko nadal opłaca się kupić mieszkanie w tej chwili. Dlaczego?

Po pierwsze: ceny mieszkań w niedalekiej przyszłości mogą wzrosnąć jeszcze bardziej. Trudniej też będzie otrzymać kredyt. Po drugie: kiedy już nabędziemy nieruchomość, jej wartość będzie rosła. To oznacza, że na jej zakup w tej chwili będziemy musieli przeznaczyć znacznie mniej środków niż w przyszłości.

Zwlekanie z zakupem mieszkania się nie opłaca!

Ceny nieruchomości stale rosną i póki co nic nie wskazuje na to, aby czekały nas w najbliższym czasie gwałtowne obniżki. Drożeją także kredyty hipoteczne. Czy to oznacza, że już nigdy nie będzie niższych cen? Jesteśmy dalecy od tak fatalistycznych prognoz, niemniej jest wiele usprawiedliwionych przesłanek aby sądzić, że z biegiem czasu rynek nieruchomości wciąż będzie pozostawał w stanie braku równowagi.

Wzrost cen mieszkań a ekonomia i polityka

Inflacja znacznie dała się we znaki Polakom już w 2021 roku. Wówczas Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła stopniowe podwyższanie stóp procentowych. Nikt wówczas nie mógł przewidzieć jak fatalnie potoczą się wydarzenia za naszą wschodnią granicą. 24 lutego 2022 roku Rosja wypowiedziała Ukrainie otwartą wojnę. Spowodowało to szybką reakcję giełdy oraz zmiany kursów walut. Rozpoczęły się też problemy gospodarcze, które będą nam jeszcze towarzyszyły przez długie miesiące. Rzecz jasna odbiło się to także na rynku nieruchomości.

Podwyższanie stóp procentowych spowodowało podwyższenie kosztów kredytów hipotecznych. Ponadto RPP zapowiada kolejne podwyżki stóp. Jeszcze w 2022 roku stopa referencyjna ma osiągnąć poziom ponad 6%, natomiast już w 2023 roku może to być ponad 8%. Jeśli te prognozy się sprawdzą, to wówczas koszt rat kredytu hipotecznego możne wzrosnąć nawet dwukrotnie. Sprawdźmy, jakby to wyglądało na przykładzie, biorąc pod uwagę aktualną ofertę jednego z polskich banków.

Pani Teresa i Pan Zbigniew są małżeństwem i pragną kupić własną nieruchomość. W tym celu chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny na kwotę 250 000 zł na 25 lat. Jeżeli uczynią to teraz to wówczas będą płacić ratę w wysokości 1872,77 zł miesięcznie. Ale, jeśli prognozy się sprawdzą, a Pani Teresa i Pan Zbigniew zechcą zaciągnąć ten sam kredyt na tych samych warunkach za rok, to wówczas zapłacą ratę równią 3745,54 zł. Oczywiście, jeśli wezmą zobowiązanie teraz, to i tak za rok będą płacić wyższą ratę. Jednakże zaciągając kredyt w tym miesiącu mają realną szansę płacić niższą ratę przez co najmniej kilka miesięcy.

Wpływ na ceny mieszkań ma także kryzys migracyjny. Według rządowych statystyk do tej pory do Polski przybyło blisko 2,6 mln uchodźców wojennych z Ukrainy. Część z tych ludzi zapewne zdecyduje się pozostać na stałe. Będą więc szukać kredytu hipotecznego dla obywateli Ukrainy w celu nabycia własnego mieszkania. A co to oznacza dla rynku? Otóż to, że popyt rośnie, a podaż zostaje w tyle. To tylko pogłębi brak równowagi.

Kredyt hipoteczny - kwota: 450 000 zł, okres: 30 lat
Banki
Kwota kredytu: 450 000 zł
Ilość rat kredytu: 30 lat
Oprocentowanie RRSO Prowizja Łączna kwota do spłaty Wysokość raty Akcja
ING Bank Śląski kredyt hipoteczny (zobacz) 8,49 % 8,95 % 1,00 % 1 256 936,40 zł 3 491,49 zł Złóż wniosek
PKO BP kredyt hipoteczny - oferta Własny Kąt (zobacz) 8,87 % 9,24 % 0,00 % 1 288 364,40 zł 3 578,79 zł Złóż wniosek
Santander Bank Polska kredyt hipoteczny (zobacz) 8,93 % 9,43 % 1,00 % 1 308 290,40 zł 3 634,14 zł Złóż wniosek
Alior Bank kredyt hipoteczny (zobacz) 9,83 % 10,29 % 0,00 % 1 401 357,60 zł 3 892,66 zł Złóż wniosek

Lepiej kupić mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego?

Jest to kwestia bardzo indywidualna, zależna przede wszystkim od tego, jakie potrzeby mamy i jakim budżetem dysponujemy. Musimy zdawać sobie sprawę, że wysokie ceny mieszkań dotknęły nie tylko rynek pierwotny, ale też rynek wtórny. Tak więc nie należy spodziewać się tego, że mieszkania na rynku wtórnym nagle okażą się inwestycją nieporównywalnie tańszą.

Warto zauważyć, że mieszkania deweloperskie – czyli te, dostępne na rynku pierwotnym – będą z czasem zyskiwały na wartości. Ponadto wartość ta będzie zawsze wyższa niż mieszkania z rynku wtórnego. Oczywiście, zawsze powinniśmy kupować to, na co nas stać. Jednakże, jeśli jest to różnica stosunkowo nieduża i możliwa do nadrobienia, zawsze bardziej opłacalny będzie wybór mieszkania od dewelopera.

Lepiej kupić mieszkanie dla siebie czy pod inwestycję?

Przyszłych właścicieli mieszkań często nurtuje podstawowe pytanie: czy lepszy będzie zakup nieruchomości na własny użytek czy też pod inwestycję? Jeżeli dotąd nie mieliśmy własnych czterech ścian, a marzymy o w pełni samodzielnym życiu na swoim, to jak najbardziej kupujmy mieszkanie dla własnych potrzeb. Tym bardziej, jeśli planujemy założyć rodzinę albo już ją mamy.

Często jest też tak, że warto zainwestować w nieruchomość, co może nam przynieść pewne zyski. Oto, jakie przykładowe inwestycje mogą nam się opłacić, w związku z zakupem mieszkania:

  • wynajem dla lokatorów – wiele osób czerpie zyski z wynajmu mieszkania lokatorom,
  • wynajem dla firm – może okazać się, że jakaś mała firma będzie poszukiwała lokum i wówczas możemy umówić się z nią, że kupimy lokal, a ona go od nas wynajmie,
  • siedziba firmy – jeżeli zakładamy własną działalność gospodarczą mieszkanie może nam posłużyć jako siedziba firmy,
  • pomieszczenie firmowe – zakupione mieszkanie możemy urządzić tak, aby służyło ono naszym pracownikom w wykonywaniu codziennych obowiązków.

Zmiana sposobu liczenia zdolności kredytowej

Kiedy przystępujemy do zaciągnięcia kredytu hipotecznego to musimy zdawać sobie sprawę, że bank będzie chciał zbadać naszą zdolność kredytową. Ocena zdolności kredytowej będzie zależała od kilku czynników. Między innymi od tego, czy mamy już zaciągnięte jakieś inne zobowiązania, czy uzyskujemy niskie, wysokie czy przeciętne wynagrodzenie, ile mamy osób na utrzymaniu, itd. Od 1 kwietnia 2022 roku zmieniły się zasady dotyczące jednego z parametrów.

Chodzi mianowicie o to, że według zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego banki mają brać pod uwagę wyższy bufor na okoliczność wzrostu stóp procentowych. Dotychczas wynosił on 2,5%, a teraz wynosi 5%. Poskutkuje to tym, że w przypadku wielu klientów zdolność kredytowa spadła. Trudniej zatem im będzie wziąć kredyt hipoteczny.

Podejmujmy decyzje z głową

Stały wzrost cen nieruchomości może u niektórych potencjalnych klientów wywołać panikę. Co będzie za parę miesięcy, w przyszłym roku? Czy zdołam zrealizować swoje marzenia o własnych czterech kątach? Przy takich obawach łatwo jest postąpić zbyt pochopnie. Wprawdzie wykazaliśmy, że bardziej opłaca się kupić mieszkanie teraz niż za rok, jednakże zaciągnięcie kredytu na mieszkanie jest decyzją bardzo poważną, zobowiązującą nas na sporą część życia. Dlatego trzeba ją dokładnie przemyśleć, rozważyć wszystkie za i przeciw, a przede wszystkim wyliczyć nasze realne możliwości finansowe.

Dodano: 19.04.2022

Czy ten artykuł był pomocny?


Ocena / gł.
Top