Kupno mieszkania od dewelopera. Siedem praktycznych wskazówek

Opublikowano: 14 Kwi 2022 Agnieszka Kłak 13 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Wskazówka 1. Sprawdź, czy dostaniesz kredyt

Źródłem finansowania naszego nowego mieszkania będzie kredyt hipoteczny. Jest to właściwie jedyne rozwiązanie, które realnie pomoże nam spełnić marzenie o posiadaniu własnych czterech ścian. Rzadko kto – zwłaszcza jeśli mówimy o młodych ludziach – posiada tyle wolnych środków, aby kupić mieszkanie bez kredytu. Zanim jednak zdecydujemy się „na hura” wybrać nieruchomość z rynku pierwotnego, powinniśmy sprawdzić, czy w ogóle mamy szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego.

Jak można to zrobić? Wystarczy orientować się jaką mamy zdolność kredytową. Bank oceni ją, kiedy już złożymy o kredyt. Jednakże wcześniej sami możemy ocenić nasze szanse. Zdolność kredytowa będzie większa, jeżeli:

• dochody są odpowiednio wysokie – im więcej zarabiamy tym lepiej, a jeżeli jesteśmy w małżeństwie i mąż albo żona też pracuje, to bank może być bardziej skłonny do udzielenia kredytu hipotecznego,
• nie mamy innych długów – jeżeli spłacamy aktualnie jakieś zobowiązania, to spłaćmy je jak najszybciej; zobowiązania, które posiadamy będą wpływać na naszą zdolność kredytową 
• nie mamy innych osób na utrzymaniu – to smutna prawda, ale jeżeli utrzymujemy gromadkę dzieci szanse na uzyskanie kredytu będą małe,
• zarabiamy więcej niż wydajemy – a jeżeli żyjemy „na styk”, czyli wydatki pokrywają się z wpływami albo co gorsza żyjemy ponad stan, to wówczas nie będzie to dobrze wyglądało w ocenie banku.

Ponadto bank zechce sprawdzić naszą historię kredytową. W tym celu sięgnie do raportów Biura Informacji Kredytowej. Jeżeli posiadamy negatywny wpis – czyli w przeszłości nie spłaciliśmy jakiegoś długu – to wówczas nasze szanse na otrzymanie kredytu maleją.

Kupując mieszkanie od dewelopera możemy uzyskać pewne ułatwienie. Chodzi o to, że deweloper będzie posiadał dokumenty niezbędne do przedstawienia bankowi. Deweloper może nam także przedstawić doradcę kredytowego, w celu pomocy w wyborze korzystnej oferty kredytowej. Jednakże nie musimy wcale korzystać z doradcy, którego przedstawił nam deweloper. Klient może się zwrócić do doradcy, którego wybrał osobiście.

Wskazówka 2. Jak wybrać najlepszą ofertę mieszkania?

Kupno mieszkania to operacja, które wywoła skutek towarzyszący nabywcy przez długie lata, a nierzadko i przez całe życie. Dlatego tak ważne jest aby wybrać najlepszą ofertę mieszkania. Jak to zrobić? W dobie Internetu możemy dość szybko wyszukać kilka portali ogłoszeniowych z mieszkaniami z rynku pierwotnego. Na każdym z nich znajdziemy mnóstwo ofert. Podsuniemy Wam trzy ważne kryteria, którymi należy się kierować przy porównywaniu ofert.

Lokalizacja mieszkania. Jeżeli będziemy musieli dojeżdżać do pracy ponad godzinę, w drodze do lekarza stać w korkach i jeszcze do tego nasze dzieci będą miały daleko do szkoły, to lokalizacja takiej nieruchomości będzie oczywiście na minus. Powinniśmy szukać takiego lokum, z którego wszędzie mamy blisko albo podjąć decyzję na zasadzie kompromisu – np. mam 2 minuty marszu na basen, ale do ulubionego centrum handlowego muszę jechać przez całe miasto.

Okolica nieruchomości. Tutaj powinniśmy kierować się tym, na czym nam najbardziej zależy. Zadajmy sobie pytanie: jakie atuty ma okolica danej nieruchomości? Dla każdego będzie to trochę co innego. Jedni wybiorą okolicę artystyczną, gdzie jest kino, teatr i galeria sztuki, drudzy taką, na której będzie każdy rodzaj sklepu, a jeszcze inni zdecydują się na tę, gdzie panuje cisza i spokój, a nieopodal rozciąga się las.

Koszty. Kryterium bardzo ważne. Może okazać się, że stracimy, jeśli pochopnie wybierzemy jakąś ofertę. Porównajmy ze sobą cenę za metr kwadratowy w kilku ofertach. Przykładowo może być tak, że cena za metr będzie o 200 zł niższa niż w przypadku oferty, którą przeglądaliśmy wcześniej, a nieruchomość będzie położona w podobnej okolicy. Jednakże koszt samego mieszkania to nie wszystko. Musimy liczyć się także z kosztami dodatkowymi np. za wykończenie czy meble.

Wskazówka 3. Zawsze warto sprawdzić dewelopera

Kiedy już mamy na oku konkretną ofertę powinniśmy zweryfikować dewelopera. Ustawa deweloperska daje nam takie prawo. Dzięki temu uzyskamy informacje na temat dewelopera oraz jego inwestycji, takie jak:

• stan prawny działki – czy na działce nie ciąży kredyt,
• doświadczenie dewelopera – jakie inwestycje ukończył dotychczas,
• sposób finansowania inwestycji,
• sytuacja prawna dewelopera – czy ktoś nie wytoczył wobec niego postępowania egzekucyjnego,
• zezwolenia dotyczące inwestycji,
• ewentualność realizacji innych inwestycji infrastrukturalnych w najbliższej okolicy,
• plan zagospodarowania przestrzennego przylegających działek,
• termin zakończenia realizacji inwestycji,
• projekt inwestycji,
• księga wieczysta nieruchomości.

Zaglądając do prospektu, który powstanie na potrzeby inwestycji możemy pozyskać informacje na temat stanu mieszkania, które chcemy kupić, np. jaki będzie standard wykończenia, jakie będą instalacje w lokalu, itd.

Wskazówka 4. Wybierz standard wykończenia

Skoro mamy prawo do pozyskania informacji o lokalu, to powinniśmy zdecydować się na któryś ze standardów wykończenia. Generalnie klientom oferowany jest jeden z trzech dostępnych standardów:

• stan deweloperski,
• stan surowy,
• stan „pod klucz”.

Pierwszy z tych standardów jest bodaj najczęściej spotykany, ale z nim może się wiązać wiele niejasności. Mieszkanie w stanie deweloperskim może być na różnym poziomie wykończenia. Na dobrą sprawę wszystko zależy od tego jak deweloper rozumie stan deweloperski. Wszystko przez to, że nie ma jednej, jasno ustalonej definicji tego standardu. W naszym interesie jest to, aby ustalić to, jaki będzie stan nieruchomości np. jakie instalacje będzie zawierać nieruchomość. 

Standard surowy – tutaj klient poniesie największe koszty, jeżeli chodzi o wykończenie mieszkania. W tym standardzie otrzymamy przysłowiowe „gołe ściany”. Takie mieszkanie często wymaga malowania, położenia kafelków czy paneli, zakupu podstawowych mebli do pokojów, łazienki i kuchni czy nawet niektórych elementów instalacji w mieszkaniu np. elektrycznej czy wodno-kanalizacyjnej. Plusem jest to, że możemy urządzić własne cztery kąty po swojemu od zera.

Stan „pod klucz” jak sama nazwa wskazuje oznacza standard mieszkania, w którym możemy zamieszkać praktycznie od razu. Możemy się spotkać z różnymi opcjami wykończenia i wyposażenia mieszkania, w różnych przedziałach cenowych. Nabywając mieszkanie w tym standardzie zyskujemy wygodę. Wystarczy, że dokupimy część sprzętu lub mebli i mamy już mieszkanie kompletnie wyposażone.

Wskazówka 5. Co trzeba wiedzieć o umowie przedwstępnej?

Jeżeli nie mamy żadnych zastrzeżeń co do dewelopera oraz dokumentacji, a także zgadzamy się z warunkami oferty oraz z ceną, to możemy przystąpić do podpisania umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna do dokument, który trzeba zawrzeć koniecznie w formie aktu notarialnego, na podstawie której zarezerwujemy sobie prawo do mieszkania.

Umowa przedwstępna dotyczy mieszkań, które jeszcze nie powstały. W związku z tym na nieruchomość będziemy musieli trochę poczekać. Dodatkowo klient najczęściej daje deweloperowi zadatek w wysokości 10% wartości nieruchomości. Resztę nabywca dopłaci po zakończeniu inwestycji. Warunki, jakie zostały zawarte w umowie przedwstępnej mogą mieć wpływ na to, czy bank udzieli nam kredytu.

Wskazówka 6. Co trzeba wiedzieć o umowie ostatecznej?

Umowa deweloperska przybiera swoją ostateczną formę do podpisu w momencie ukończenia inwestycji oraz oddania mieszkania do użytkowania klientowi. Podpisanie umowy deweloperskiej w ostatecznej wersji powinno się odbyć u notariusza. Należy pamiętać, aby w trakcie załatwiania formalności dążyć do ustanowienia odrębnej własności lokalu. W przypadku, kiedy deweloper ma zaciągnięty kredyt hipoteczny na realizację inwestycji, bank, który mu go udzielił musi wyrazić zgodę na wyodrębnienie własności lokalu, który nabywamy. Jeżeli tak się nie stanie, może się okazać, że zaciągnęliśmy kredyt hipoteczny na mieszkanie już wcześniej obciążone hipoteką.

Wskazówka 7. Pamiętaj o przeniesieniu prawa własności!

To, o czym absolutnie nie możemy zapominać przy zakupie mieszkania to kwestia przeniesienia prawa własności nieruchomości. Dotyczący tego zapis musi się znaleźć w umowie, którą zamierzamy podpisać. Jest to tak ważne dlatego, że będzie to jedyna prawna podstawa, dzięki której staniemy się prawowitym właścicielem mieszkania. Jeżeli wszystko jest uwzględnione w umowie zgodnie z literą prawa, to klient staje się właścicielem nieruchomości w momencie podpisania umowy.

Tagi: postępowanie egzekucyjnekredyt hipotecznykupno mieszkania

Dodano: 06.04.2022