Co to jest kredyt hipoteczny?

Opublikowano: 14 Lis 2020 Ewelina Grzegorczyk 18 min. czytania

Kategoria: Poradnik Hipoteczny

Kredyt hipoteczny - co to?

Kredyt hipoteczny to długoterminowy kredyt rozłożony na kilkudziesięcioletni termin spłaty, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na kredytowanej nieruchomości. To znany i powszechny sposób na realizowanie inwestycji, na które nie moglibyśmy sobie pozwolić bez wsparcia banku. Taki kredyt hipoteczny na dom lub mieszkanie umożliwia nam sfinansowanie kupna nieruchomości, a następnie spłacanie zaciągniętego kredytu w dogodnych ratach. Często są to sumy, które musielibyśmy odkładać latami, a dzięki kredytom hipotecznym mamy możliwość realizacji tego planu tu i teraz.

Wysokość kredytu hipotecznego zależy od wkładu własnego i zdolności kredytowej, którą musimy posiadać. Bank obliczając naszą zdolność kredytową będzie sprawdzał nasze dochody, ilość osób w gospodarstwie domowym, nasze zobowiązania kredytowe i wydatki. Aby uzyskać więcej informacji na temat przyznawania kredytów hipotecznych warto skorzystać z rad doświadczonego doradcy kredytowego.

W przypadku tego produktu finansowego niezbędne jest dokonanie wpisu hipoteki umownej do księgi wieczystej.

Jakie występują rodzaje kredytów hipotecznych?

Generalnie kredyty hipoteczne dzielą się na:

• kredyt mieszkaniowy - jest to kredyt przeznaczony na zakup lokalu w stanie deweloperskim lub na rynku wtórnym. To jeden z najczęściej występujących produktów hipotecznych na rynku. Mimo, że jest to kredyt hipoteczny wiąże się z mniejszą ilością dokumentów: tylko tych dotyczących nas jako przyszłych kredytobiorców i dotyczących nieruchomości. Często, gdy klienci wybierają zakup nieruchomości od dewelopera dostają komplet potrzebnych dokumentów wraz z podpisaniem umowy rezerwacyjnej.  
• kredyt budowlany -  to kredyt z przeznaczeniem na budowę nowego domu lub wykończenie już budowanego domu. Oferta takiego kredytu zwykle jest tożsama z ofertą kredytów mieszkaniowych. Oprocentowanie w kredycie uzależnione jest od wyboru banku, posiadanego wkładu własnego i zdolności kredytowej. W takim kredycie będzie wymagane od nas dostarczenie dodatkowych dokumentów: planu budowy, wszelkich pozwoleń, kosztorysu i faktur z realizacji zakupów objętych kosztorysem.
• kredyt konsolidacyjno-hipoteczny – to nic innego jak połączenie posiadających już zobowiązań kredytowych, ale z zabezpieczeniem dla banku hipoteką posiadanej przez nas nieruchomości. Ważna jest również odpowiednia zdolność kredytowa i wiarygodność sprawdzana przez specjalistów bankowych na podstawie raportów z BIK. Ten kredyt przyznawany jest na dłuższy okres z mniejszym oprocentowaniem i na wyższe sumy niż zwykły kredyt konsolidacyjny, gdzie nie ma zabezpieczenia hipoteką. Jednak trzeba się liczyć z dłuższym czasem oczekiwania na decyzję ze strony banku.
• kredyt refinansowy - jest to kredyt, który polega na przeniesieniu obecnie posiadanego kredytu hipotecznego do innego banku. Nowy kredyt na nowych warunkach będzie zwykle korzystniejszy niż nasz poprzedni zaciągnięty kredyt,
• pożyczka hipoteczna – w przeciwieństwie do kredytu hipotecznego pożyczka hipoteczna służy finansowaniu dowolnego celu konsumpcyjnego (np. wyremontowanie naszego domu lub mieszkania) z zabezpieczeniem hipoteką nieruchomości, którą posiadamy. Mają zwykle niższe oprocentowanie niż tradycyjne kredyty konsumpcyjne, ponieważ jej spłata jest zabezpieczona hipoteką naszej nieruchomości. Procedura jest tutaj dłuższa, ale środki możemy wykorzystać na dowolny cel bez konieczności dokumentowania na co i w jaki sposób wydaliśmy kredyt.

Należy pamiętać, że niespłacanie kredytu hipotecznego wiąże się z tym, że bank może przejąć nasz przyszły dom lub mieszkanie. Informacje o obciążeniach hipotecznych znajdziemy w księdze wieczystej w dziale IV.

Ile trzeba mieć wkładu własnego?

Ubiegając się o kredyt hipoteczny musimy posiadać wkład własny. Co to jest wkład własny? Jego częścią składową mogą być nasze oszczędności ulokowane na koncie lub w gotówce. Może to być również ziemia, którą posiadamy pod budowę domu. Jest to nasz osobisty wkład w inwestycję.

Na moment publikacji artykułu w większości banków nasz wkład własny powinien wynosić minimum 20% wartości nieruchomości, która chcemy finansować kredytem np. poprzez zakup. Oczywiście każdy bank ma inne warunki i sam ustala kwotę naszego wkładu własnego. Na rynku występują też oferty z 10% wkładem własnym. Warto więc dobrze poszukać i przejrzeć oferty kredytów hipotecznych w różnych bankach. Wiadomo jednak im wyższy wkład własny tym niższa rata kredytu, który musimy spłacić. Co z kolei wiążę się z mniejszym kosztem całkowitym takiego kredytu w całym okresie spłaty.

Weźmy jednak pod uwagę fakt, że banki przepisami obowiązującego prawa mają zabronione udzielanie kredytów klientom, którzy nie mają wkładu własnego albo wkład własny jest niższy niż wymagany. Jeśli nie wiemy ile wyniesie nasz wkład własny to można obliczyć wskaźnik LTV (to relacja kwoty kredytu hipotecznego do wartości nieruchomości, na której jest ustanowiona hipoteka będąca zabezpieczeniem tego kredytu). Zgodnie z rekomendacją KNF (Komisja Nadzoru Finansowego) bank może nam udzielić takiego kredytu, jeśli wskaźnik LTV wyniesie maksymalnie 80%. Przekładając to na język konsumenta, jeśli chcemy kupić nieruchomość o wartości np. 300 tys. złotych wymagane będzie posiadanie wkładu własnego w kwocie 60 tys. złotych.

Jakie trzeba przedstawić dokumenty, żeby otrzymać kredyt hipoteczny?

To jakie dokumenty złożyć, aby uzyskać kredyt hipoteczny zależy od banku, w którym złożymy wniosek. Z pewnością musimy przedstawić ogólne dane:

• dowód potwierdzający naszą tożsamość - przeważnie jest to dowód osobisty, ale w niektórych przypadkach bank może nas poprosić o paszport lub prawo jazdy,
• wniosek o przyznanie kredytu hipotecznego zawierający dane wnioskodawcy,
• dokumenty dochodowe.

W ramach ubiegania się o kredyt hipoteczny możemy wyróżnić następujące grupy dokumentów, do których przykładowo należą między innymi poniższe:

Dokumenty dotyczące nieruchomości:

• dokumenty zawierające numer księgi wieczystej,
• pozwolenia na budowę,
• dokumenty dotyczące transakcji kupna nieruchomości np. na rynku wtórnym (umowa przedwstępna),

Dokumenty do weryfikacji zdolności kredytowej, które będą zależeć od posiadanego źródła dochodu:

• pełny wyciąg z konta bankowego, na które wpływa wynagrodzenie,
• aktualna umowa o pracę czy umowa zlecenie/ o dzieło,
• dokumenty dotyczące dochodów z prowadzonej działalności gospodarczej zależnie od formy rozliczania się z urzędem skarbowym, ponadto wymagane będą również zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami do urzędu skarbowego i składek do ZUS,
• w przypadku emerytury i renty – decyzja o przyznaniu świadczenia bądź ostatnia waloryzacja.

Jakie raty są korzystniejsze w przypadku kredyty hipotecznego?

Raty należy dopasować do własnych potrzeb, aby ich spłata nie była zbyt dużym obciążeniem dla budżetu domowego. Wyróżniamy ratę równą i malejącą. Obie raty mogą być atrakcyjne przy kredycie na kupno mieszkania. Jednak największe różnice widać przy kredycie długoterminowym na wysoką kwotę. Przy ratach malejących całkowita kwota odsetek do zapłaty może być niższa niż przy ratach równych. Znowu raty równe nie obciążają zdolności kredytowej i naszego budżetu zmienną kwotą. Raty malejące to większe obciążenia w pierwszych latach spłaty, jednak to tańsza opcja od rat równych. Raty malejące są korzystniejsze dla osób planujących spłatę kredytu przed terminem zakończenia umowy.

Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że często w pierwszych miesiącach, od kiedy mamy kredyt hipoteczny nasze wydatki są zwykle większe np. koszty utrzymania nieruchomości albo jej remontu i zwykle nie możemy sobie pozwolić na większe zobowiązania finansowe.

Zanim dojdzie do zawarcia umowy kredytu należy przejrzeć dostępne oferty pod kątem opłacalności. Na wysokość raty wpływ ma wiele czynników, na które warto zwrócić uwagę. Będą to:

• całkowita kwota kredytu,
• całkowity koszt kredytu, 
• oprocentowanie kredytu hipotecznego,
• Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania - RRSO
• okres spłaty kredytu,
• prowizja.

Należy pamiętać, że z pozoru subtelne różnice między ofertami w rzeczywistości mogą wpływać znacznie na nasz stan finansów. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe, więc nawet niewielka różnica w ratach na dłuższą metę przełoży się na większą kwotę.

Kredyt hipoteczny a ubezpieczenie

Bardzo często zdarza się tak, że decyzja o wykupieniu ubezpieczenia realnie wpłynie na decyzję banku co do udzielenia kredytu. W przypadku kredytu hipotecznego możemy wyróżnić:

• ubezpieczenie nieruchomości,
• ubezpieczenie spłaty kredytu. 

W przypadku umowy ubezpieczenia nieruchomości będziemy mówili o sytuacjach, związanych z zagrożeniami, które dotyczącą samej nieruchomości. Możemy tu wymienić różne zdarzenia losowe, np. powódź, pożar, uszkodzenia z powodu wichury, itd. Jeżeli nieruchomość zostanie uszkodzona w wyniku sytuacji, którą przewiduje umowa ubezpieczenia, wówczas bank będzie miał prawo do wystąpienia o odszkodowanie. Dzieje się tak dlatego, że cesja ubezpieczenia przenosi prawo do odszkodowania z właściciela lokalu na bank.

Jeżeli zaś chodzi o drugi rodzaj ubezpieczeń, to możemy tutaj wymienić:

• ubezpieczenie na wypadek śmierci - ubezpieczyciel pokryje w części lub w całości pozostałą kwotę do spłaty w przypadku śmierci kredytobiorcy,
• ubezpieczenie na wypadek utraty pracy - ubezpieczyciel spłaci część rat w czasie, w którym kredytobiorca powinien znaleźć nowe miejsce zatrudnienia,
• ubezpieczenie na wypadek choroby lub trwałego inwalidztwa - ubezpieczyciel spłaca kredyt wtedy, kiedy kredytobiorca straci możliwość zarobkowania w wyniku choroby lub trwałego inwalidztwa (ta forma kredytu najczęściej występuje jako cześć polisy ubezpieczenia na życie).

Co powinno się znaleźć w umowie kredytu hipotecznego?

Kiedy już zobaczysz sporządzoną umowę kredytu hipotecznego, to zanim ją podpiszesz, zwróć uwagę, czy zawiera ona wszystkie dane i zapisy. Będą to zatem:

• dane stron umowy - kredytobiorcy i kredytodawcy,
• kwota kredytu oraz waluta, w jakiej jest zawierany,
• oprocentowanie kredytu,
• zapisy o sposobie kontroli i wykorzystania przez bank spłaty kredytu,
• prowizja banku,
• określenie celu, na który posłużą środki z kredytu,
• okres spłaty kredytu,
• zasady spłaty kredytu,
• określenie zabezpieczenia kredytu,
• warunki dokonywania zmian w umowie oraz jej rozwiązania.

Ile się czeka na kredyt hipoteczny?

Przed złożeniem wniosku o przyznanie nam kredytu hipotecznego należy załatwić sprawy z poszukiwaniem nieruchomości. Następnie należy udać się do danego banku i porozmawiać z ekspertem kredytowym, który  przedstawi nam oferty. Przed złożeniem wniosku należy dostarczyć do banku niezbędne dokumenty, jeśli wszystko będzie w porządku to można złożyć wniosek o przyznanie kredytu. Teoretycznie bank powinien wydać decyzję o przyznaniu kredytu do 21 dni od złożenia wniosku. Jest to określone przepisami ustawy o kredycie hipotecznym. Ustawa ta określa wprowadzenie maksymalnego czasu weryfikacji wniosku, czyli bank powinien maksymalnie do 21 dnia wydać decyzję. Dłuższe wyczekiwanie na kredyt hipoteczny jest spowodowane sprawdzaniem wszystkich dodatkowych dokumentów. Po zatwierdzeniu wniosku przystępujemy do podpisania umowy, która musi być dla nas zrozumiała i akceptowalna. Potem już tylko czekamy na wypłatę środków z kredytu hipotecznego – uruchomienie kredytu i kolejnych transz kredytu (o ile występują) zgodnie z zapisami umowy.

Gdzie znaleźć najlepszy kredyt hipoteczny na 300 tys.?

Jedną z najczęstszych kwot kredytu hipotecznego o jaką wnioskują klienci to 300 tys. złotych, poniżej tabela na styczeń 2022. W wielu miastach Polski 300 tys. złotych pozwala na zakup wybranej nieruchomości, gdy nie oczekujemy szczególnych wymagań co do np. lokalizacji, jednocześnie wkład własny dla 300 tys. zł jest w posiadaniu wielu klientów.

Podsumowanie

Podsumowując uzyskanie kredytu hipotecznego wymaga czasu. Jest to złożony proces, który może się przeciągnąć nawet do kilku miesięcy, chociaż ustawa o kredycie hipotecznym gwarantuje rozpatrzenie wniosku do 21 dni roboczych. Musimy wziąć pod uwagę fakt, zanim nastąpi udzielenie kredytu, to w pierwszej kolejności bank zweryfikuje wszystkie nasze dokumenty, zarówno dochodowe, jak i dotyczące nieruchomości.

W większości, gdy jesteśmy laikami w tych kwestiach warto skorzystać z usług profesjonalistów, którzy uświadomią nam zalety i wady uzyskania kredytu hipotecznego i przeprowadzą przez cały ten proces. Z całą pewnością spośród najlepszych ofert na daną kwotę doradca kredytowy pomoże nam wybrać najtańszy kredyt hipoteczny.

Warto też skorzystać z naszego narzędzia, jakim jest kalkulator kredytu hipotecznego - gdzie można sprawdzić poszczególne produkty hipoteczne wraz z ich parametrami. Jednak pozytywne rozpatrzenie wniosku i podpisanie umowy daję nam poczucie bezpieczeństwa i zapewnienie spełnienia naszego marzenia o upragnionym domu.

Zaktualizowano: 26.11.2021