Rodzaje kredytu hipotecznego. Jakie są, czym się cechują?

Opublikowano: 02 Lut 2021 Aleksandra Jakubowska 10 min. czytania

Kategoria: Poradnik Kredytowy

Kredyt hipoteczny – co to jest?

Według powszechnie stosowanej definicji kredyt hipoteczny jest to: „długoterminowy kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na rzecz banku kredytującego na prawie użytkowania wieczystego lub prawie własności nieruchomości.” Nie jest więc to kredyt konsumpcyjny.

Hipoteka na rzecz banku podlega wpisowi do księgi wieczystej. W praktyce oznacza to również ryzyko, że w przypadku braku spłat raty na kredyt hipoteczny, bank może dochodzić swoich praw z nieruchomości, co może wiązać się z jej sprzedażą i podziałem pieniędzy między bank i kredytobiorcę.

To, jakich kredytów udzielają banki zasadniczo jest zależnie od regulacji prawnych. A co mówi prawo o kredycie hipotecznym?

Ustawa o kredycie hipotecznym – słów kilka

W Polsce kwestie kredytu hipotecznego reguluje ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ustawa z dnia 23.03.2017 r.) Zgodnie z tymi regulacjami poniżej przedstawiam kilka kwestii, o których powinniśmy wiedzieć decydując się właśnie na tego rodzaju zobowiązanie. Oczywiście jest ich o wiele więcej, ale zdecydowałam przytoczyć poniższe:

1. Kredytu hipotecznego mogą udzielić nam jedynie instytucje finansowe, takie jak banki krajowe, oddziały banków zagranicznych, instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną, oddziały instytucji kredytowych, spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe (SKOK-i). W związku z tym żadna instytucja pozabankowa NIE UDZIELI kredytu hipotecznego.
2. Kredyt hipoteczny jest udzielany jedynie w walucie, w której uzyskujemy większość dochodów lub w walucie w której mamy zgromadzone większość oszczędności. Tak więc jeśli zarabiamy w EUR, nie możemy starać się o kredyt z polskich złotówkach. Moim zdaniem jest to bardzo dobre rozwiązanie, ponieważ pozwoli uniknąć ryzyka kursowego, którego nie jesteśmy nigdy w stanie przewidzieć w momencie zaciągania kredytu.
3. Banki nie mogą sprzedawać kredytu hipotecznego pod warunkiem zakupu innego produktu finansowego np. karty kredytowej czy też płatnego rachunku (tzw. oferta wiązana). Niemniej jednak dozwolona jest praktyka tzw. promocji – czyli np. jeśli Klient weźmie dodatkowo np. kartę kredytową otrzyma lepsze warunki cenowe.
4. Ustawa umożliwia również (wcześniej w praktyce to różnie bywało) na wcześniejszą spłatę całości lub części długu w dowolnym momencie trwania zobowiązania hipotecznego. Dzięki temu konsument poniesie mniejsze koszty – tylko za okres faktycznego wykorzystania kredytu.
5. Jeśli chodzi o ważne terminy to warto zapamiętać dwie wzmianki. Decyzja kredytowa w Banku powinna być podjęta w przeciągu 21 dni od złożenia wniosku. Klient ma prawo na szczegółowe zapoznanie się z umową i ewentualne odstąpienie w przeciągu 14 dni. 

Warto dodać, że kredyt hipoteczny może być sprzedawany przez agenta, pośrednika. Powinien być on specjalistą w swojej dziedzinie, dlatego musi mieć zdany egzamin KNF, który umożliwi mu pracę w zawodzie oraz posiadać odpowiednie ubezpieczenie OC.

Kredyt hipoteczny – jakie są jego rodzaje?

Głównym kryterium podziału kredytów hipotecznych jest rozróżnienie celu finansowania. I tak możemy wyróżnić:

• kredyty hipoteczne mieszkaniowe: kredyty hipoteczne na zakup gotowej nieruchomości oraz kredyty hipoteczne budowlane, 
• kredyty hipoteczne konsolidacyjne, 
• pożyczki hipoteczne,
• kredyty hipoteczne refinansowe.

Kredyty hipoteczne mieszkaniowe:

• kredyt hipoteczny mieszkaniowy, który może być przeznaczony na gotowej nieruchomości na rynku pierwotnym jak i wtórnym. W zależności od oferty bankowej tym kredytem możemy również sfinansować np. remont, modernizację, wykończenie kupowanej nieruchomości, spłacić kredyt mieszkaniowy zaciągnięty w innym banku czy też sfinansować przekształcenie lokatorskiego prawa w spółdzielcze prawo własnościowe do nieruchomości,
• kredyt hipoteczny budowlany: główne przeznaczenie to oczywiście: budowa, zakup i dokończenie budowy, ale możemy nim również finansować przebudowę, rozbudowę, nadbudowę nieruchomości, remont obiektów wymagających pozwolenia na budowę, adaptację pomieszczeń niemieszkalnych, zakup działki pod budowę.

Kredyt hipoteczny konsolidacyjny: kredytem tym możemy skonsolidować inne kredyty zaciągnięte w innych bankach w celu zmniejszenia miesięcznej raty, poniesionych kosztów albo po prostu z powodu chęci uporządkowania swoich finansów. Oczywiście kredyt hipoteczny musi być zabezpieczony posiadaną nieruchomością.

Pożyczka hipoteczna: to oferta dla osób, które już posiadają jakąś nieruchomość tj. dom czy też mieszkanie, a potrzebują większej ilości gotówki na swój dowolnie wybrany cel (pod warunkiem, że nie jest on związany z prowadzoną przez Klienta działalnością gospodarczą). Oczywiście posiadana nieruchomość stanowi zabezpieczenie w spłacie pożyczki hipotecznej. Jest to zazwyczaj troszeczkę droższa opcja od typowego kredytu hipotecznego, ale zarazem tańsza niż zwykły kredyt gotówkowy, ponieważ dajemy bankowi dosyć spore zabezpieczenie.

Oferty banków są stale dostosowywane do panującej sytuacji na rynku i możemy również spotkać oferty, które mają połączone wszystkie wymienione wyżej cele. Przykładowo może być to oferta mix, która pozwala na zakup nieruchomości, dodatkowo konsolidacje kredytu i dobranie gotówki na dowolny cel.

Kredyt hipoteczny refinansowy: kredyt ten pozwala nam na przeniesienie kredytu hipotecznego zaciągniętego w jednym banku do drugiego banku. Klienci decydują się na refinansowanie kredytu wówczas, kiedy inny bank ma atrakcyjniejszą ofertę kredytową (np. korzystniejsze warunki spłaty kredytu) niż tą, z której wcześniej w poprzednim banku skorzystał kredytobiorca.

Czy kredyt hipoteczny może być inwestycyjny?

Niekiedy klienci - zwłaszcza przedsiębiorcy - pytają, czy kredyt hipoteczny może być inwestycyjny? Merytorycznie rzecz ujmując trochę niebezpiecznie jest utożsamiać ze sobą te dwa pojęcia. Kredyt inwestycyjny jest bowiem rodzajem kredytu gotówkowego i jako taka oferta funkcjonuje na liście dostępnych w bankach produktów finansowych. Jest jednak jedno "ale".

Jeżeli jako właściciel firmy spełniamy warunki - tzn. nasza historia kredytowa w BIK jest pozytywna, posiadamy odpowiedni wkład własny, a także zdolność kredytową to możemy się starać o kredyt hipoteczny dla firm. W praktyce taki kredyt będzie oczywiście wymagał zabezpieczenia, ale pozyskana z tych środków nieruchomość może nam służyć do realizacji inwestycji.

Co jeszcze warto wiedzieć o kredytach hipotecznych?

Zgodnie z rekomendacją KNF każdy kredyt hipoteczny wymaga posiadania tzw. wkładu własnego. W zależności od oferty bankowej waha się on w przedziale 10-20% wartości nieruchomości. Należy zawsze poradzić się dobrego specjalisty, który pomoże oszacować czy dany kredyt hipoteczny na budowę domu czy też kredyt hipoteczny mieszkaniowy albo zwykły kredyt hipoteczny na remont na prawdę się nam opłaca i czy w perspektywie długiego okresu będziemy w stanie go spłacić w całości wraz z wszystkimi kosztami. Trzeba rozważyć wszystkie za i przeciw, ponieważ jeśli kolokwialnie mówić podwinie nam się noga, możemy stracić swoje własne lokum. Stawka jest wtedy olbrzymia.

Zaktualizowano: 10.03.2022

Dodano: 02.02.2021