Kiedy możliwa jest rozbudowa domu bez pozwolenia? Skąd wziąć finansowanie?

Opublikowano: 30 Sie 2025 Agnieszka Kłak 11 min. czytania

Kategoria: Poradnik Kredytowy

Kiedy możesz zrealizować inwestycję bez pozwolenia na budowę?

Od 2015 r. możesz zbudować dobudówkę o powierzchni do 35 mkw. bez pozwolenia na budowę. Mowa tu o np. o ganku czy oranżerii. Jednak taka forma rozbudowy domu wymaga zgłoszenia do odpowiedniego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Formalności możesz załatwić w urzędzie miasta, starostwie powiatowym lub urzędzie wojewódzkim. Oczywiście, samo zgłoszenie to nie wszystko. Musisz także sprawdzić, czy inwestycja będzie zgodna z prawem, a dotyczy to odległości od działki oraz zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. 

Podstawą prawną rozbudowy domu jest Ustawa Prawo budowlane. O tym, że niepotrzeba zezwolenia do budowy dobudówki mówi art. 29 ust. 1 pkt 1a), natomiast limit 35 mkw. określony jest w paru miejscach, m.in. ust. 1 pkt 14), 15) i 16). 

Obecnie nie są procedowane duże zmiany w tym zakresie, ale warto śledzić nowelizacje Prawa budowlanego, bo pojawiają się propozycje ułatwień dla inwestorów.

Dobudówka do 35 mkw. - wyjątki od zasady

Zgłoszenie nie wystarczy, jeśli rozbudowa:

• jest nadbudową (np. dobudowanie piętra),
• ingeruje w konstrukcję nośną budynku,
• powoduje przekroczenie dopuszczalnej intensywności zabudowy.

W takich sytuacjach wymagane będzie pozwolenie na budowę.

A co z garażami i budynkami gospodarczymi? Otóż dla tego typu obiektów zasady są podobne – można je wznosić na zgłoszenie, o ile nie przekraczają 35 m² i są zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego.

Jakich dokumentów potrzeba do rozbudowy domu?

Pierwszym dokumentem będzie oświadczenie o prawie do nieruchomości. Konieczne jest bowiem potwierdzenie w urzędzie, że to Ty do Ciebie należy działka. Oprócz tego musisz przedłożyć szkic architektoniczny. Ważne jest, by był jak najbardziej dokładnie przedstawiał planowaną konstrukcję. Dzięki temu unikniesz potencjalnych trudności, takich jak opóźnienie w budowie czy konieczność uzupełnienia braków. Po złożeniu przez Ciebie dokumentów urząd ma 21 dni na odpowiedź. 

Co się stanie, jeśli nie zgłosisz dobudówki?

Jeśli nie zgłosisz budowy dobudówki do urzędu, to czekają Cię przykre konsekwencje, a wśród nich należy wymienić:

• karę administracyjną,
• wstrzymanie prac budowlanych,
• nakaz usunięcia konstrukcji.

W przypadku wątpliwości co do zgłoszenia skontaktuj się z urzędem i upewnij się, że tę formalność dopełnisz w sposób prawidłowy. 

O jakich formalnościach należy pamiętać?

Przede wszystkim dobudówka nie może przekraczać granic działki. Ważne jest także zachowanie odstępu 4 m od granicy działki. Oprócz tego zapoznaj się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Znajdziesz tam wytyczne dot. architektury, których musisz przestrzegać. 

Nie zapominaj o przepisach, które określają odstęp od granicy sąsiednich działek. Jeśli mamy budynki mieszkalne, to taki odstęp zazwyczaj musi wynosić od 3 do 4 m. Jest to bardzo ważne ze względu na to, że właściciele sąsiednich działek muszą mieć zapewnioną prywatność i bezpieczeństwo. Pamiętaj też o takich zasadach lokalizacyjnych jak kształt działki czy topografia terenu.

A co zrobić, jeśli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego? Otóż wtedy musisz uzyskać od urzędu warunki zabudowy. Znajdziesz tam wymagania dla dobudówki. Ważne jest, abyś z warunkami zabudowy zapoznał się jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych. Złóż do urzędu stosowny wniosek załączając opisy techniczne inwestycji oraz dokumentację terenu. 

Co z procedurami administracyjnymi?

Tutaj przede wszystkim zwrócimy uwagę na koszty oraz na to, czy jest potrzeba obecności kierownika budowy. Zgłoszenie budowy lub rozbudowy w urzędzie jest co do zasady bezpłatne. Mogą pojawić się niewielkie koszty związane z mapką geodezyjną lub opłatą skarbową, jeśli w imieniu inwestora działa pełnomocnik. 

Przy małych dobudówkach do 35 m² zazwyczaj nie ma obowiązku ustanawiania kierownika budowy. Obowiązek pojawia się dopiero przy bardziej złożonych pracach konstrukcyjnych.

Czym jest tzw. "milcząca zgoda"?

Jeśli po upływie 21 dni od złożenia zgłoszenia do urzędu nie otrzymasz żadnej odpowiedzi, to wówczas mamy do czynienia z tzw. "milczącą zgodą". Brak reakcji ze strony urzędu poczytywać należy bowiem jako właśnie wydanie zgody na budowę dobudówki. Jest to znaczne ułatwienie, które pozwoli Ci zacząć inwestycję. Jednak wciąż musisz przestrzegać wspomnianych już wymogów prawnych - chodzi tu o lokalizację i zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego. 

Co możesz zrobić, jeśli otrzymasz sprzeciw?

Urząd może się zgodzić na budowę dobudówki, ale nie musi. W takim przypadku otrzymasz sprzeciw. Na piśmie urząd musi podać szczegółowe przyczyny sprzeciwu - w zakresie błędów w dostarczonej przez Ciebie dokumentacji czy w kwestiach formalnychj.

Jeśli przyczyną umowy są błędy w dokumentacji, to zawsze możesz uzupełnić dokumentację i ponownie złożyć wniosek. Natomiast kwestie formalne mogą być bardziej skomplikowane do rozwiązania. Może okazać się nawet, że konieczna będzie konsultacja z prawnikiem, specjalizującym się w prawie budowlanym. 

Gdzie znaleźć finansowanie na budowę dobudówki?

Budowę dobudówki możesz sfinansować kredytem gotówkowym albo kredytem hipotecznym. W zależności od przyznanej kwoty możesz zrealizować całość inwestycji lub znaczną jej część.

Trzeba tutaj wspomnieć o zasadniczej różnicy między oboma produktami. Otóż kredyt gotówkowy jest łatwiejszy do uzyskania, ale droższy i z krótszym okresem spłaty. Hipoteczny daje niższe oprocentowanie, wyższe kwoty i dłuśzy czas spłaty, ale wymaga wpisu do księgi wieczystej i wkładu własnego.

Wkład własny w kredycie hipotecznym jest kapitałem, który musisz samodzielnie zgromadzić i wnieść. Stanowi on najczęściej od 10 do 20% wartości inwestycji. 

Kredyt gotówkowy może mieć dowolny cel finansowania. Na wnioskomat.com tego zobowiązania udzielą Ci takie banki jak:

• Bank Pocztowy,
• VeloBank,
• Santander Bank Polska,
• BNP Paribas,
• Citi Handlowy,
• Alior Bank,
• Kasa Stefczyka,
• SKOK Chmielewskiego,
• Santander Consumer Bank,
• Raiffeisen Digital Bank,
• mBank.

Natomiast o kredyt hipoteczny na rozbudowę domu możesz zapytać u takich naszych partnerów jak:

• Santander Bank Polska,
• Alior Bank,
• PKO BP,
• ING Bank Śląski,
• mBank,
• VeloDom,
• Bank Pekao S.A. 

Do uzyskania kredytu potrzebna będzie ocena Twojej zdolności kredytowej. 

Jeśli masz firmę i chcesz budować dobudówkę, to możesz rozejrzeć się za alternatywnymi źródłami finansowania, takimi jak leasing maszyn i sprzętu budowlanego.

Pozostałe aspekty techniczne i praktyczne

Jeśli chcesz rozbudować dom, to zanim przystąpisz do działania, to musisz sporządzić kosztorys. To, ile będzie wynosić inwestycja zależy w dużej mierze od tego, jaką dużą powierzchnię zagospodarujesz. Inaczej będzie, jeśli wzniesiesz dobudówkę o pow. 10 mkw, a inaczej gdy pow. wyniesie 20 mkw. Istotny też będzie charakter tego budynku.

Jeśli zamierzasz wybudować dużą werandę o pow. 35 mkw. to licz się z kosztami rzędu 30 000 - 50 000 zł. O ostatecznej cenie zdecyduje rodzaj użytego materiału (weranda drewniana lub murowana), rodzaju (całoroczna czy letniskowa) oraz standardu wykończenia. A jeżeli będzie to dodatkowy pokój o takiej samej powierzchni, to koszt wyniesie między 70 000 a 100 000 zł. 

Ważna jest także kwestia ubezpieczenia. Kiedy już skończysz rozbudowę, to musisz koniecznie zgłosić zmiany w polisie. Ubezpieczyciel musi posiadać aktualne dane co do całej powierzchni domu oraz jego wartości. 

Praktyczne wskazówki dla inwestora

1. Najczęstsze błędy popełniane przy realizacji inwestycji. Wymienić tutaj trzeba: brak dołączenia mapy działki, projekt sprzeczny z miejscowym planem zagospodarowania, rozpoczęcie prac przed upływem 21 dni od zgłoszenia.
2. Kontakt z sąsiadami. Warto poinformować ich o rozbudowie, by uniknąć konfliktów. Choć czasami takie sprawy, jak np. spory o zacienienie działki wydawać się mogą groteskowe, to jednak możesz przez nie utkwić w sądzie na długie lata.
3. Jakie mogą być dobudówki? Zdecydowanie najpopularniejszymi realizacjami są: oranżerie, ogrody zimowe, werandy, dodatkowy pokój mieszkalny i małe garaże.

Dodano: 30.08.2025