Ile kosztuje kredyt hipoteczny? Jak sprawdzić koszt kredytu na mieszkanie, dom?

Opublikowano: 01 Marzec 2021 Aleksandra Jakubowska 11 min. czytania

Kategoria: Poradnik Kredytowy

Gdzie znajdę informację na temat kosztów kredytu hipotecznego?

Głównym dokumentem, z którego poznajemy rzeczywiste koszty kredytu hipotecznego jest umowa kredytowa. W niej zawarte są wszelkie zapisy związane z kredytem hipotecznym. Odnajdziemy tam warunki oraz zasady związane z obsługą długu, naszymi prawami i obowiązkami wynikającymi z zawartej umowy. 

W umowie określone są niemalże wszystkie koszty, które będziemy ponosić w związku z pożyczeniem pieniędzy. Dlatego przed ostatecznym podpisaniem tego dokumentu powinniśmy uważnie przeczytać każdy punkt i jeśli czegoś nie rozumiemy poprosić o wyjaśnienie osoby reprezentującej Bank, czy też doradcę hipotecznego. Nie każdy z nas jest specjalistą w dziedzinie bankowej. Zawarte zapisy zawierają specyficzne słownictwo, którego nieraz nie rozumiemy. Zaznajomienie się z umową przed jej zawarciem zagwarantuje nam świadome zaakceptowanie jej warunków. Częścią umowy może być harmonogram spłat oraz formularz informacyjny. Bardzo ważnym jest przeanalizowanie części, dotyczącej kosztów.

Pamiętajmy, że całkowity koszt kredytu hipotecznego powinien wynikać z umowy kredytowej i jest to suma wszystkich kosztów jakie ponosimy. Nie jest to całkowita kwota do spłaty. Nie zaliczamy też do niej kwoty, jaką uzyskamy od banku w ramach kredytu hipotecznego. Jest to różnica między całkowitą kwotą do spłaty, a kwotą, jaką uzyskamy w ramach kredytu hipotecznego.

Co składa się na koszt kredytu hipotecznego?

Koszty kredytu hipotecznego zależą od wielu czynników takich jak: okres kredytowania, wysokość kredytu, wysokość wniesionego przez nas wkładu własnego. Główne koszty kredytu hipotecznego możemy pogrupować w trzy kategorie:

• podstawowy koszt kredytu – oprocentowanie,
• dodatkowe koszty kredytowe ponoszone przed faktycznym udzieleniem finansowania,
• dodatkowe koszty kredytowe, związane z umową

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny zazwyczaj oprocentowany jest zmienną stopą procentową. Oblicza się go za pomocą wzoru:

Oprocentowanie zmienne = WIBOR + marża banku

WIBOR to średnia procentowa po jakiej banki w Polsce są gotowe udzielić pożyczki złotówkowej innym bankom. Przy oprocentowaniu kredytów hipotecznych zazwyczaj stosowana jest stawka WIBOR3M oraz WIBOR6M. Jeśli stopa procentowa ulega zmianie, wiąże się to również z ponownym przeliczeniem harmonogramu spłat oraz zmianie wysokości raty kredytowej, o której bank powinien za każdym razem poinformować klienta.

Pisząc o oprocentowaniu należy wspomnieć o wskaźniku RRSO. Wskaźnikiem RRSO kredyt hipoteczny pokazuje jak realnie jest oprocentowany. Z definicji RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania) to całościowy koszt kredytu ponoszony przez klienta. Jest on wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym.

Marża banku - jest to stawka banku, która stanowi część dochodu dla banku z udzielonego kredytu. Jest ona stała, a na jej wysokość może wpływać kilka czynników takich jak:

• cel kredytu,
• zdolność kredytowa oraz scoring,
• wysokość kredytu,
• wysokość wkładu własnego,
• relacje z danym bankiem,
• wykupienie innych usług. 

Przegląd najlepszych kredytów w miesiącu listopad 2024 prezentujemy w poniższym zestawieniu:

Koszty kredytu hipotecznego związane z umową

Udzielenie kredytu często wiąże się z poniesieniem kosztów prowizji bankowej. Jest to opłata jednorazowa, którą w zależności od reguł danego banku może być wniesiona w gotówce albo doliczona do kwoty kredytu. Prowizja waha się przeważnie w przedziale od 0% do 5%.

W związku z długim okresem trwania umowy o kredyt hipoteczny, bank często wymaga zabezpieczenia kredytu w postaci ubezpieczenia. Ubezpieczenie może ochraniać takie przypadki losowe jak choroba, utrata pracy. Jest to dodatkowy koszt więc należy zwrócić na niego szczególną uwagę.

Przy okazji sprzedaży kredytu hipotecznego banki proponują również dodatkowe produkty takie jak rachunek bieżący czy też karta kredytowa. Często pozwala to na obniżenie marży kredytu hipotecznego, ale z drugiej strony generuje inne koszty związane z ich obsługą i użytkowanie.

Warto też powiedzieć o koszcie, którym jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Udzielenie kredytu hipotecznego będzie możliwe wówczas, kiedy będziemy posiadać odpowiednio wysoką kwotę wkładu własnego, a w wielu przypadkach może okazać się to dość kłopotliwe, zwłaszcza, jeśli bank wymaga od nas wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości. Przykładowo, jeśli nieruchomość będzie kosztowała 400 000 zł, wówczas będziemy musieli posiadać wolne 80 000 zł. Jeżeli nie będziemy mogli dać więcej, bank może wymagać dodatkowego zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, przez co będziemy płacić dodatkową składkę.

Koszty kredytu hipotecznego, które musimy ponieść przed zawarciem umowy

Do tej grupy możemy zaliczyć wszystkie opłaty, które ponieśliśmy w związku z przygotowaniem dokumentów niezbędnych do podjęcia decyzji kredytowej przez bank np. koszty operatu szacunkowego, wysokość wkładu własnego, czy też koszty związane z umową deweloperską.

Podsumowując temat należy stwierdzić, że często nie jesteśmy w stanie z góry określić ile kosztuje najtańszy kredyt hipoteczny. Szczegółową kalkulację kosztów poznamy dopiero po sporządzeniu dokładnej wstępnej oferty przez doradcę hipotecznego. Z reguły pokrywa ona się z rzeczywistymi kosztami kredytu hipotecznego.

Należy dodać, że banki w swoich ofertach mają tak zwane „widełki” sprzedażowe. Oznacza to, że zawsze cenę możemy negocjować albo spełnić jakieś dodatkowe warunki, które pozwolą na obniżenie marży czy też prowizji.

Czy można liczyć na zwrot kosztów kredytu hipotecznego?

Wielu klientów zadaje pytanie: czy w jakiś sposób można odzyskać koszta poniesione w związku ze spłacaniem kredytu hipotecznego? Otóż można tu mówić jedynie o pewnym obniżeniu kosztów, które może nastąpić przy rozwiązaniu jakim jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego.

Kiedy płacimy ratę kredytu, spłacamy też odsetki. Jeśli zdecydujemy się na wcześniejszą spłatę kredytu wówczas nie poniesiemy dalszych kosztów związanych z odsetkami. Jednakże w umowie kredytowe może istnieć zapis, że bank możne nałożyć na nas dodatkową opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu, jeżeli do takiej spłaty dojdzie w ciągu 3 lat od daty podpisania umowy kredytowej. Warto więc naprawdę dokładnie przeczytać umowę i policzyć, czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego na pewno nam się opłaca.

Czy można dowiedzieć się o kosztach kredytu hipotecznego przed umową?

Na początku mówiliśmy o tym, że wszystkie koszta będą widnieć w naszej umowie kredytowej. Jednakże czy w jakiś sposób można dowiedzieć się o kosztach kredytu hipotecznego przed zawarciem umowy? Jest pewien sposób, aby zorientować się co do tego, jak koszty naszego kredytu będą się kształtować.

Na naszej stronie internetowej możesz za darmo i w sposób bardzo prosty porównać ze sobą oferty kredytów hipotecznych. Masz tutaj do dyspozycji dwa narzędzia. Pierwsze z nich, czyli ranking kredytów hipotecznych pozwoli Ci zobaczyć jak wyglądają przykładowe oferty. Z kolei korzystając z kalkulatora kredytu hipotecznego możemy dowiedzieć się, ile będzie kosztował kredyt na konkretną kwotę.

Pamiętaj, że nie zawsze musisz zaciągać zobowiązanie w banku, w którym masz konto. Wprawdzie możesz szybko dowiedzieć się o dostępnych ofertach kredytu hipotecznego w Twoim banku, którym przykładowo może być Bank Millennium. Kredyt hipoteczny w tym banku może być korzystny, ale nie jest powiedziane, że PKO BP, ING Bank Śląski czy Santander Bank Polska nie będą miały dla Ciebie korzystniejszej oferty.

Tagi: koszt kredytu

Zaktualizowano: 16.03.2022

Dodano: 01.03.2021